商舖價格現水平吸引

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

全球新冠肺炎確診個案持續上升，對環球經濟造成嚴重打擊，雖然香港疫情較其他國家及地區穩定，但是本地不少企業仍然受着疫情影響而生意大跌，近期更出現大規模的裁員事件。由於經濟受挫，連帶影響香港樓市走勢，當中工商舖市場的情況較住宅為差，尤其是商舖類別，價格平均錄得約三成多的跌幅；而市場上部分急需資金周轉的商舖業主，為了盡快套現，其減價幅度更高達五成。

過去十年間，香港樓市處於升浪之中，但這是否代表沒有低價入市的機會出現過，筆者的答案肯定是有的，不過大部分的買家及投資者的心態仍然停留在1997 年樓市大跌的情景，期待樓價出現當年的跌幅才考慮入市。確實香港樓市並非每一年都只升不跌，在某些時段也經歷下跌的周期，只是近十年期間樓市氣氛暢旺，即使樓價稍為回調，也容易受外圍利好的因素及市場氣氛所影響從而快速反彈，結果下跌的時間相對比較短。雖然如此，但樓市在下跌階段的時候，總有業主願意接受較大的減價幅度，這正是買家及投資者可以用低價入市之時機。

筆者手上沒有水晶球，所以不會知道歷史會否重演，但筆者明白巴菲特的名言：「別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪」，雖然這個行為並非必然奏效，但總結過去的經驗說明，多數是萬試萬靈。如今商舖價格已經出現明顯下調的情況，但買家依然認為樓價還有下跌的空間而選擇按兵不動，代表市場上大部分人都處於恐懼當中，這正是一個大好時機入市的訊號，也是筆者所指「別人恐懼時我貪婪」的投資策略。

炒風不再樓價難急跌

當年為了壓抑樓市炒風，政府於2010年11月推出額外印花稅（SSD）措施，藉此增加炒家的交易成本，從而減少市場「摸貨」短炒的行為，防止樓價進一步被炒高。自措施推出後，筆者在不同的媒體上發表過文章，指出這項措施無助降低樓價，反而會令到樓價更難回落。炒家入市速度較普通市民為快，所以在旺市時往往能夠先購入單位，旋即提價在市場再放售，從中獲取利潤；不過，大家要知道，炒家的行為會推高樓價，也會推低樓價。炒家是短線投資者，當市場有任何不利消息傳出，他們為了減低風險，務求將物業盡快脫手，便會即時減價，造成樓價一浪低於一浪的局面出現，同時會打擊部分業主的信心，使他們因為擔心樓價持續下跌而作出恐慌性拋售，加劇樓價的跌勢。所以當額外印花稅實施後，炒家確實被排擠出樓市，但同時反而令到樓價在這10年期間變得相對穩定。

【刊於2020年11月6日  文匯報專欄】