應否放寬對住宅樓市的遏抑
自從金管局放寬非住宅物業的按揭上限後(由樓價的四成增至五成)，市場上有聲音敦促政府同時亦放寬住宅物業的按揭上限。
這種聲音主要來自兩類人，一類是有意入市的準買家，另一類就是地產經紀。前者希望減少自己的首期負擔，後者希望可以多做點生意。 我的主業是地產經紀，所以行家們都希望我能站出來為他們發聲。但我沒有這樣做，因為我認為在當前的形勢下，政府不適宜這樣做。 工商舖類型物業的市場，受疫情的衝擊遠比住宅市場嚴重，不但價格回落，連成交亦十分稀疏。因此，在政府放寬按揭後，工商舖物業的價格並沒有條件回升，只是交投量會增加了一點。社會對政府的做法並沒有太多的批評。 但住宅市場涉及民生，社會比較關注，政府不想行差踏錯，引來社會詬病。事實是住宅樓價仍處歷史高位，在疫情及政治風險大增的情況下，價格亦沒有明顯下調，顯示市底十分堅穩。政府若是在這個時候放寬按揭的話，住宅樓價反彈的機會率是很高的。政府應不想冒這個風險。 再者，政府其實並非沒有放寬住宅的按揭。早在去年十月，特首在施政報告，已放寬了1,000萬元以下住宅物業的按揭成數(800萬以下九成，1,000萬以下八成)，無論是時間上還是幅度上，政府都沒有忽略住宅樓市。 其實，樓價低過1,000萬的住宅成交，佔了住宅樓市的成交七成有多。因此，受惠者已十分多。政府沒有責任去照顧那些相對富裕的階層。況且，政府內亦有一部分人樂於看到住宅樓價出現適量的下調，認為這有助減少社會矛盾的激化。 長遠而言，我個人亦希望樓價會下調至大多數人都可以負擔的水平，但眼前分明不是好時機。原因是在新冠肺炎的肆虐下，世界各國政府都在致力避免通縮，而樓價下跌正是導致通縮的主要禍根。九七後的教訓，香港人應不會這麼快就忘記。 現在世界各國都在QE，目的就是借通脹的威脅來遏抑通縮。但若果住宅樓價出現大幅度的下調，那香港人的財富就會大量蒸發，無論是消費意欲還是投資能力都會大幅萎縮。屆時出現的將是賤物鬥窮人，市面會十分蕭條，久久不易恢復動力。 為避免香港人數代的努力，因通縮而一次過蒸發掉，政府應好好珍惜自己手上已掌握的武器——這包括超高的印花費，苛刻的壓力測試，以及對新盤銷售的諸多限制；如果發覺形勢不妙，便得適時放寬，以助市場重現生機，避免樓市出現崩堤式的下跌。現時住宅市道仍相對穩健，沒有崩堤的風險，政府的放寬措施可以留待更需要的時候才推出。(轉載自am730C觀點2020年8月31日)
