市勢促發展商賣樓 空置稅已沒有必要

昨文指出，政府不必要求自己在制訂政策時能做到Proactive，能夠Reactive已經不錯。現實是，很多時當客觀情況明顯改變之後，政府還在沿用不合時宜的舊政策。譬如，孫九招是用作救市用的，但當樓市已明顯重拾升勢之後，政府卻遲遲都沒有收回孫九招中的不合時宜的招數——包括停售居屋，不再拍賣土地，以及不再保障租客權益等。
 
近日，由於中美冷戰，香港經濟前景蒙上陰影，投資環境已對持有港元資產不利，股市已跌掉四分之一的市值，樓市看來亦難逃終極一跌，但政府仍堅持不肯撤銷針對買家的各類印花稅，針對銀行貸款的按揭上限與另加三厘息的壓力測試，以及針對發展商的空置稅等。其中空置稅，應是各項措施中最沒有必要的一項。
 
徵收空置稅，無疑可以催促發展商賣樓。但現時樓價趨跌之勢已十分明顯。發展商在這種市況下，已全方位受壓，非早走早著不可。因為，囤積不會帶來利益，反會令貨尾愈賣愈平。理性的發展商都不會這樣做。因此，即使政府不施壓，發展商亦會主動採取「走得快，好世界」的策略。
 
其實，當市場逆轉後，政府面對的風險已不再是樓價會升得太急，而是樓價可能跌得太快，並因此而釀成對金融市場的衝擊，甚至可能導致經濟蕭條。在這種情況下，政府的責任是盡量令市況的調整可以有秩序地進行，不要釀成恐慌。政府應爭取讓樓市的調整可以分階段進行，透過期間的交投，讓跌幅可以分別由不同的人來承擔，這樣才可減少社會的整體風險。
 
然而，空置稅卻會逼發展商賣樓，沒法分心去維持市場秩序。變成互相踐踏，一如對樓市落井下石，以後想重建投資信心將會十分困難。此之所以，我認為政府必須因應市況的逆轉，而立即檢討徵收空置稅的必要性。
 
近期發展商開的新盤，銷售速度已明顯減慢，從一鋪清袋，到每次只能賣三四成，一半以上的新推單位都淪為貨尾。在有大量貨尾頂爛市的情況下，發展商已沒有條件每逢開盤都把價錢抬高一級，而只能把價錢訂得比貨尾盤低才有吸引力。因此，毋須政府施壓，發展商亦會分段減價。在這種情況下，政府根本不用花氣力去遏抑樓市，反要留意何時需要出手救市。
 
其實，歷屆政府對究竟應促使發展商早點賣樓好，還是遲些賣樓好都弄不清楚，政策並不一致。曾幾何時，政府曾擔心發展商過早開盤賣樓花會引起炒風，所以要發展商在樓花快入伙的時候才可以開盤賣樓。現在卻改為想發展商早點開盤，在入伙前最好已賣清光，否則要徵空置稅。可是現行的政策亦是入伙後賣樓才屬正道，入伙前賣樓是要預先申請，獲得同意書後才可以賣樓花的。可見政策並不鼓勵賣樓花。然而，若果發展商等到入伙後才開盤，就立即要計空置期，繳交空置稅，這對發展商公平嗎？
 
再者，市況逆轉後，一般買家都會盡量延後入市的時間，因為遲買價錢可能更平。樓花買了也不能用，所以連用家也不想買樓花。導致發展商可能要等入伙後才有條件開盤，但入伙後卻立即要計空置期，可見這樣的政策並不恰當。
(轉載自am730C觀點2018年10月31日}