【按揭小百科】「按揭儲蓄掛鈎戶口」實例
最近筆者接受訪問，記者舉了兩個有關「按揭儲蓄掛鈎戶口」的例子，筆者覺得非常有趣，在此分享一下。
例子一﹕如果一百萬貸款額，按揭息率2.25%，供款年期為25年，月供大約$4360，跟供款年期30年月供$3820比較每月多供$540，他應該選擇維持25年期供款藉以盡早贖樓，抑或選擇30年期供款並將每月差價540元存入「MORTGAGE LINK」戶口賺取利息較為著數呢?其實兩個做法在頭段(276期以前)效果一樣，關鍵在於當存款上限高過按揭貸款結欠之50%就再沒有賺息效果，假設100萬貸款額供款年期30年，到了第276期時本金結欠為$296,821，而每月存入$540至第276期總存款為$149,040，由於mortgage link的存款上限通常為本金50%，屆時存款已稍超本金之50%，換言之往後存入的$540已再沒有賺取高息效果，結論供款年期短始終有着數。
例子二﹕如果手持五十萬，打算買一百萬元物業，他應該選擇做五成按揭，抑或做六成按揭，變相支付四成首期，但餘額一成(即十萬)就放入「MORTGAGE LINK」賺取利息，哪種較為划算呢?其實跟上述情況差不多，在頭段(265期以前)效果一樣，關鍵在於當存款上限高過按揭貸款結欠之50%就降低了賺息效果。假設支付四成首期即貸款額60萬供款期30年，到了第265期時本金結欠為$199,407，而$100,000存款已超過本金的50%，因本金會不斷減少，故往後$100,000存款並不能享盡賺息效果，結論支付較多首期是比較划算。
總括而言，「按揭儲蓄掛鈎戶口」是鼓勵客戶將多餘資金存入戶口，既可以賺取高息之餘又能隨時提存，增加資金流動性才是最大好處。
