內地房租會見頂回落嗎？

內地住宅市場的租金回報率很低，一般只有一厘至兩厘左右。這並不代表內地的租金水平低，而是因為房價升得相對比房租快得多。在一線城市，租金開支常佔家庭入息的三成以上。
 
內地很多城市都宣稱，擁有自置居所的家庭已達八成以上，相比香港卻只有一半左右。然而，內地城市有大量流動人口，比例佔常住人口的1/4到1/3左右。這些外來人口大部分都沒有能力置業，於是成了租賃市場的龐大需求來源。所以，大陸雖說自置居所的比例高，但租賃市場卻遠比香港活躍。
 
近期，內地一線城市的租金升得很快，原因是多方面的。城區土地供應有限是主因，加上不少城市都在拆除違章建築，直接減少了存量的供應。再者，「長租公寓」為了搶佔市場，不惜以高租金爭着與小業主簽訂分租協議。現時，「長租公寓」已發展至有壟斷性規模，租客已失去議價能力。
 
不過，「長租公寓」的問題已引起政府的關注，經營者被政府約談。他們已向政府承諾，會立即把他們手上的數以十萬計的單位放出市場，訂價不會超出現有水平。不過，由於租賃市場的房源質素不一，政府不容易監控租金水平。但這並不重要，只要「長租公寓」肯釋放手上的房源，租金上漲的壓力當可以減少。
 
據聞，政府已察覺到，金融機構提供的租金貸款，實質上已被「長租公寓」用作營運資金，風險已不是租客會不會依時交租的問題，而是「長租公寓」的營運風險問題。今後政府一定會加強監控，起碼利息水平一定會大幅提高。「長租公寓」的營運成本必會增加，發展速度必會減慢。今後，他們會着力把手上的房源分租出去，而不是繼續去搶盤源。這些都足以令住宅的租金見頂回落。
 
另一方面，中美的貿易磨擦無可避免會對中國的經濟造成一定的負面影響。美國加徵關稅後，有部分中國產品可能難在美國市場立足，必須尋找次一級的買家。這些買家能出的價錢一定不及美國的買家高，否則中國的產品早就輸往這些國家，不輸去美國了。
 
出口產品可賣到的價錢降低了之後，就會令部分生產商無法經營下去，起碼需要裁員減薪。這都會削弱受影響行業的成員負擔租金能力，造成租金上升的壓力。
 
此外，內地城鎮化的速度亦有放慢跡象。我名下的慈善基金會一向有做內地的農村工作，近年發現，農民出城打工，已不如以前那麼風光。以前是出城打工幾年，就可以回鄉蓋房子，娶媳婦。現在城市的生活水平高了，工資收入僅夠自己的開支，回鄉時往往兩手空空，甚至受了工傷或患了職業病；導致農民出城打工的意欲大不如前。
 
中國城市化的空間雖有不少，但發展的過程中無可避免是會有反覆的。要吸引農民往城市走，前提是城市裡有大量好的工作機會。若然，經濟出現下行，工作機會減少，工資僅夠生活，農民就不會像以前那麼積極往城裡鑽。城市人口增速放緩，租金自然沒法持續上升。因此，不能排除，內地房租有見頂回落的機會。
(轉載自am730C觀點2018年8月31日}