「長租公寓」的風險在哪裡
內地近年盛行把二房東的業務企業化，規模化。一些發展得快的機構三數年裡已收了逾十萬套房子，再分租出去，賺取租差。內地稱這種業務為「長租公寓」。
「長租公寓」的業務能發展得這麼快，是因為借助了金融槓桿。經營機構以租客交租的可靠性，向金融市場貸款，助租客一次過付清一年的租金。而他們自己卻只是以一月一次的方式付租金給業主。這樣他們就可以提前收到一大筆租金作「長租公寓」的營運經費。只要業務擴張得快，提前收到的租金就越多，手上的資金越多，就可以加快向小業主收房——簽訂容許分租的二房東協議。
這種經營方式，在起步時就可以打破經營者的自有資金的限制，立即進入野蠻發展階段。為了搶佔市場，「長租公寓」的經營者紛紛在市場上搶佔房源。為此，他們不惜提高租金，以吸引業主與他們簽訂分租協議，導致競爭激烈的地區租金急升，令真正的租客負擔大增，引起了社會的關注。
經過傳媒的一番深入調查，發現內裡隱藏的問題非常多：首先，原來大部分三房客都不知道自己除了簽了一份租約外，還同時向金融機構借了一筆債；更不知道「長租公寓」利用租客的信用向金融機構借到該筆錢之後，並沒有即時拿來交租給業主，而是用作自己的營運經費。
在這個過程中，租客明顯是被騙了，因為沒有人告訴過他們，所簽的租約裡隱藏着貸款的安排。其實，金融機構也一樣被誤導。金融機構誤以為是借錢給租客交租的，所以他們稱之為「租金貸」；由於租客交租的信用可靠，所以他們徵收的利息不高；但現實是這筆錢並沒有被用來交租，而是被「長租公寓」挪用作自己的營運經費。「長租公寓」的風險可比租客的交租風險大得多。所以在某個角度來說，「長租公寓」一樣在騙金融機構，否則他們哪有可能借到那麼低息的營運資金。
小租客被騙，值得同情，有關部門應為他們主持公道，但金融機構理應是專業的，精明的，竟也會被誤導，應好好作自我檢討，看看問題究竟出在哪裡？
近日，內地已出現多起「長租公寓」的「爆倉」事件。經營不善的「長租公寓」，發現租回來的房子，裝修好之後，租不出去，或收回來的租金原來不足以抵銷成本。結果資金鏈斷裂，業主沒法按時收到租金，於是要求收回房子。但租客卻是每月都有交租的，當然不肯交回樓宇。於是釀成社會衝突。
這時，租客才發現，自己每月所交的根本不是租金，而是還給金融機構的分期付款。由於二房東沒交租，業主當然有權收樓。業主與租客沒有合約關係，自然沒有任何保障。只是在租樓時，地產中介與「長租公寓」都沒有把這風險向租客解釋清楚。
所以，一旦「長租公寓」出事，租客的結局最悲慘。他們的住所會被業主收回，除了要另覓居所外，還要繼續還金融機構的欠款；變成會有一段時間要交兩份租金，肯定不是每個租客都能負擔的。由此可見，「長租公寓」現時這種運作，根本風險很大，政府若不及時堵塞漏洞，將來有可能釀成社會事件。
(轉載自am730C觀點2018年8月30日}
