貿易戰對樓價會有影響嗎
連談了兩天中美貿易戰的問題，有讀者急不及待，要我把問題聯繫樓市一起來談。
貿易戰無可避免會影響中美兩國的經濟發展，任何影響經濟發展的事情都會在一定的程度上影響樓市，問題只是反應要待多長時間才出現，以及反應的強烈程度罷了。
股市的反應是即時的，因為股票買賣十分方便。這刻聽到消息，下一刻就可透過手機落盤做買賣。股票一成交，就可以計算出這成交（如果屬成分股）對指數的影響。但樓市的反應會慢很多，尤其是在二手市場。通常，業主先要委託經紀放盤，盤源才會在互聯網曝光；再要經過準買家查詢，看樓，與一段時間的討價還價，才有機會達成交易協議，然後才可以統計出對地產指數的影響；前後起碼兩三個月。因此，貿易戰對香港樓價的影響，起碼要到第二季末，第三季初才會逐漸顯露出來。
理論上，貿易戰是會導致兩敗俱傷的。這對中國與美國都沒有好處，兩地的經濟增長會因而被拖慢。中美是香港的兩大主要市場，他們的經濟受損當然會拖累香港。所以我擔心，香港下半年的經濟增長會略為轉弱，未必一定可以保住3%的增長率。
不過，近年香港的樓價與GDP的增長率關係不大，樓價的升幅大部分時間都高過GDP的升幅。因此，即使GDP下降亦不代表樓價也會跟著下降。因為，樓價的動力已不是來自新增的GDP，而是來自過去積累起來的財富的資產配置方式。即是說，資金的擁有者會傾向用哪種方式去儲備財富，將對資產價格產生更決定性的影響。
如果資金擁有者對樓市的偏好，依然強過投資股市、債市與商品市場的話，樓價可能依然維持升勢；只是這樣的升勢，由於缺乏新的增長所支持，總有一天會彈盡援絕。只是我們這個世界已累積起來的財富是如此龐大，這樣的一天不會很快就到來罷了。
無論如何，香港房地產市場或多或少都會被中美日益惡化的關係所困擾。如果雙方適可而止，市場或會逐漸平靜下來；但若果雙方都高調叫喊，投資者就會受到驚恐。股市的起伏會是這種情緒的即時反映。然而，股市只能反映現實，無法預知將來。要推斷未來的變化，只能依靠人的洞察力。
按我在地產市場四十多年的經驗，我傾向認為，由於現時市場的參與者無不賺錢，他們對不利消息的「抗疫能力」很強。他們的亢奮看來還會維持一段時間，直到不利的景況愈來愈明顯為止。此之所以，我不認為香港的樓市會很快掉頭向下。即使下半年升勢放緩，年尾樓價仍很有機會高過年頭的樓價，令2018年仍可算是一個上升年。
不過，由於中美之間的摩擦並非事件性而是結構性的，它是一定不可能在短期裏得到解決的。雙方可能會談談打打，時緊張，時緩和，但一定要分出勝負才會罷休。在這種情況下，香港的投資環境可能會出現根本性的改變。投資者宜密切觀察雙方下一階段的舉措，以推斷雙方是如何評估自己的實力，以及會採取怎樣的策略。這樣，我們才可以評估形勢的發展，決定自己該如何自處。
(轉載自am730C觀點2018年3月29日)
