公屋何以如此高價成交
黃大仙鳳德邨有個「公屋」單位，日前竟在拍賣時，以1.5萬元的呎價成交，引來市場熱話，輿論普遍認為，現在連公屋也炒上這樣高的價錢，香港人簡直是瘋狂。
不過，這種說法嚴格來說並不成立。因為，這個鳳德邨的單位根本不是公屋。它是以白表方式賣給普通私人買家的，實際上已付清欠政府的地價，以後可以隨便在私人市場轉讓，已與私樓無異，能賣得與鄰近私樓差不多的價錢，亦很正常。
有人可能會覺得，這個鳳德邨的單位，雖然已補了地價，但原先是以公屋的標準興建出來的，用料一定及不上私人屋苑，售價沒有理由可以與私人樓宇看齊。不過，大家可能忘了，香港的樓價之所以這麼貴，不是貴在建築費，而是貴在地價，所以用料的好壞對樓價影響有限。相信如果鄰近有土地招標，每呎樓面地價也可以賣到1.55萬元以上。從這個角度來看，鳳德邨這個單位的售價不算離譜。
然而，黃大仙的其他私人屋苑，如豪苑、新光中心與現崇山等，在二手市場上，亦不過賣1.2萬元至1.5萬元一呎罷了。鳳德邨屬現樓，售價只應與二手市場的私樓售價比，不宜拿來與新指標的土地的樓面呎價比。因為一個鳳德邨的單位根本沒有重建價值。而二手市場上的個別單位呎價，大部分都比不上同區新批土地的樓面呎價，那鳳德邨這個單位的樓價何以能賣得這麼高呢 ?
我看，這不似是個別人士的一時之錯，因為除了鳳德邨之外，還有一些其他的以白表方式出售的公屋單位，一樣可以高於私人樓宇的二手價成交。早前，將軍澳景林邨的一個單位，就以1.54萬元的呎價成交，沒有讓鳳德邨專美。
這兩個單位有一個共通點，就是同屬公屋的細單位，分別只有126方呎與153方呎，而買家似是投資者多過似用家。這同時亦應了我之前所說，納米樓的出現主要是市場對這類樓需求殷切，而非純因為買家將貨就價。
據一些平時涉足公屋租售的行家反映，公屋細單位的需求比大單位大。客戶主要是一些單身人士。他們輪候了一段時間，等得有些不耐煩，或因為收入升了不再符合輪候資格，所以退而求其次，考慮在公屋的第二市場找出路。
據行家透露，這類細單位的月租，可達7,000至8,000元，如果投資250萬元左右，回報可達3.5厘左右，好過存錢入銀行，亦好過投資私人住宅市場。此之所以，有部分小投資者樂於把資金投放進公屋的白表市場。
不過，由於這類單位很少在市場上出現，價格容易被搶高，投資者入市的時候不宜興奮過度。此外，政府正積極物色土地作住宅發展，而新特首林鄭月娥更有意恢復「綠置居」的供應，對象正是現時公屋白表市場的買家及租客。因此，我並不認為，買白表公屋收租有太高的長遠投資價值。
(轉載自am730C觀點2017年8月8日)
