香港樓市現況面面觀(8)
16. 近月二手住宅樓價連環破頂,導致準買家擬加速入市,但二手業主惜售,令市場上放盤量銳減。根據《信報》一項統計,市區5個二手指標屋苑,5月共有1,057個放售盤,當中祇有83伙屬於可隨時看樓的鎖匙盤(即交吉單位),佔總放盤單位數目僅約7.9%。其他統計稍加整理後見下表:
市區5大指標屋苑放盤情況
|
鴨脷洲 海怡半島 |
鰂魚涌 太古城 |
紅磡 黃埔花園 |
荔枝角 美孚新邨 |
九龍灣 淘大花園 |
屋苑住宅單位總數 |
9,812 |
12,693 |
10,440 |
13,149 |
4,896 |
2010年每月通常放盤量 |
736 |
952 |
783 |
986 |
367 |
5月放盤量 |
252 |
320 |
140 |
250 |
95 |
鎖匙盤 |
38 |
16 |
15 |
12 |
2 |
鎖匙盤佔放盤總數比例 |
15.1% |
5.0% |
10.7% |
4.8% |
2.1% |
5月平均每方呎叫價 (元) |
17,800 |
19,000 |
14,800 |
12,800 |
14,000 |
叫價高於市價之放盤比率 |
70% |
80% |
80% |
10% |
逾50% |
叫價高於市價幅度 |
5%至10% |
15% |
3%至10% |
10%至15% |
10% |
5大指標屋苑在2010年曾蔭權實施辣招遏抑樓市前,放盤量一般為屋苑住宅單位總數目的5%至10%,取其平均7.5%,分別可得海怡半島736個、太古城952個、黃埔花園783個、美孚新邨986個及淘大花園367個,而今年5月放盤量則分別252個、320個、140個、250個及95個。相較之下,後者的放盤量大幅減少六、七成。
5月放盤量佔屋苑住宅單位總數的比率,海怡半島、太古城、黃埔花園、美孚新邨及淘大花園分別為2.6%、2.5%、1.3%、1.9%及1.9%,由1.3%至2.6%,比率低得很!
放盤量的稀少令業主對樓市後市更樂觀,叫價更進取,5大指標屋苑不計美孚新邨,分別有50%至80%業主叫價高於市價3%至15%,平均高約10%。
鎖匙盤的數量,5大指標屋苑由2伙至38伙,平均約17伙;無論是放盤量還是鎖匙盤數量,淘大花園都是5個屋苑中最少,分別僅得95個及2個。95個與2個有甚麼相連關係?那意味著,在淘大花園看樓,祇有2.1%的出售單位是交吉的,可隨時看樓;淘大花園在4月錄得的22宗成交中,有7宗(32%)是連租約出售的,單位有租客居住,買家沒看樓就購入了。
說的雖祇是淘大花園,但大抵是5大屋苑的縮影,甚至是全港所有較具規模及較熱銷屋苑的縮影。
一個住宅單位,現時動輒要價500萬元以上,每月供款佔家庭收入50%以上,供足二、三十年,對許多人來說,是人生最大的一個投資,竟然可以在不完全了解所購對象的實況下就貿然冒險買入!
專欄作家林日彥對這種怪異現象大惑不解,不無嘲諷地說:「香港人十分有趣,很多人在買樓時的果斷迅速竟然快過買棵菜!講緊買間屋是幾百萬甚至千萬元以上,是大家耗盡畢生積蓄甚或需要背負債務30年,才可以買到的資產;同時,這些人為旅行買機票及訂酒店時,卻是格價格到暈,兼且可以整張巨細無遺的spread sheet羅列每項比較,隨時弄上一星期也不心息。」
這現象反映著甚麼?反映了搶購者的恐懼、貪婪、絕望、無知或瘋狂,五種元素,必居其一,或兼而有之。
- 待續 -