拓展棕地 困難重重

社會上常聽到聲音，責怪政府不先拿棕地作住屋發展，卻總想動已綠化的土地的腦筋，甚至連郊野公園也想動用作市區發展。
 
如果純從環保的角度來看，這類意見一點也沒有錯。我也贊成在有條件的時候，政府應盡量這樣做。但環保並非人類唯一面對的問題，它只是我們必須重視的問題之一，我們尚未有條件放下所有其他的考慮，把環保放在絕對優先的地位。
 
如果我們真是想解決問題，單是強調一下信念，大聲叫叫口號，是不會起作用的；必須了解問題存在的客觀原因，才能對症下藥，藥到病除。
 
所謂棕地，其實是指沒有綠化的土地。在外國主要是指一些長期被棄用的工業區，在香港則主要是一些露天倉庫、貨櫃場、停車場、汽車維修場，與垃圾處理區等。
 
香港的情況與外國的最大分別，在於外國的棕地大部分已沒有使用效益，業主只好棄置。而香港的棕地則大部分都有經營者在加以利用。如是令到政府在處理這些棕地的時候，所遇到的問題很不一樣。
 
在一些歐美國家，一些傳統的，知識含量低的工業，根本無法生存，只好放棄。加上，外國的土地很已多落在私人手上，供應很多，價格低廉，要發展新工業，買新的土地比改造舊工業區更化算；尤其是有污染問題要處理的話，成本會更加昂貴。因此，除非政府肯作補貼，棕地問題不易解決。
 
香港的情況很不一樣。由於之前政府的土地規劃思慮不足，沒有撥出足夠的土地作貨櫃停放、汽車修理、廢物處理等，以至很多行業都只能向原居民租用農地，作違規經營。有些甚至鋌而走險，私佔公地，偷偷經營。由於這些行業提供的服務都是社會所必須的，政府若果沒有新的地方安置他們，根本沒法取締他們，否則只會引起更多的社會問題。所以，對於他們的違規，政府只能徵收一些容忍費算了。
 
在外國，政府要收回這些棕地不難，因為它們已成了業主的負資產；反而是政府沒有財力去背起這個包袱，但在香港，即使政府在財政上十分充裕，政府要收回這些棕地亦不容易。因為：(i)政府沒有多餘的土地安置棕地上的經營者。(ii)棕地的業主可能拒絕接受賠償。
 
以貨櫃場為例，政府根本沒有其他地方放這麼多的貨櫃；若然有的話，不如用這些空置的土地作市區發展，何必又收又換？
 
此外，香港的法例保護私有產權，無論政府出甚麼價錢，業主都有權不賣。有政客說，政府可引用土地收回條例收地。但這只適宜用在為了照顧重大公眾利益的事情上，如建地鐵、擴馬路，及作市區重建等。若果只是作一般性的市區發展，業主有權在城規會把農地改作其他用途後，選擇自行發展。他們在補地價後這樣做，無損公眾利益。政府若是強行收地，必遭司法覆核。政府在沒有勝算的情況下，當然不敢這樣做。這怎能被說成向地產霸權輸送利益？
(轉載自am730C觀點2017年4月6日)