加辣又加息 樓價竟續升
政府加辣，把非首次置業的印花稅加至成交價的15%。與此同時，美國聯儲局又加息四分之一厘。這兩項因素明顯對樓價極之不利，但這段期間中原城市領先指數卻連升了五周，升至145.17，與去年九月的歷史高位146.92只差1.19%。
出現這種情況並不合理，卻不是沒有原因。原因是政府的加辣措施嚴重打擊了業主的賣樓意欲，令二手市場上嚴重缺盤，買家在沒有太多的選擇下，唯有接受較高的價錢。
業主不願意在這個時候賣樓，是因為覺得現時賣樓對賣方不利，會賣不到他應該可得的價錢。樓宇可賣到甚麼價錢，取決於買家的購買力。但在政府的辣招之下，買家的購買力有15%至30%得用來支付印花稅，而不是拿來付樓價。這令到很多業主不願意在有辣招的情況下賣樓。
另一方面，辣招導致交易成本太過高昂，以至在辣招實施前已買了樓的業主都慶幸自己入市早，可以不用交這麼多的印花稅。那他們當然不想改變這種狀況。因為一旦把樓賣了，就得付出額外的代價，才能恢復現有的有樓收租的狀況。
政府的辣招已成功杜絕了市場上的炒家與志在收租的投資者，但亦破壞了市場的流通能力，與價格及時反映市況的能力。通常，投機者的市場敏感度會比一般的用家高，現在市場上已缺乏這些敏感度高的投機者，只餘下仍住在屋內可賣可不賣的用家。他們多是換樓客，擔心自己賣平了會換不成樓，所以一定要等別人肯平賣，自己才肯平。以至出了這麼多不利的消息，他們仍在等對方先減價。
在用家為主的市場，價格受慣性動力的影響常有較長的持續性。因為業主都會等放盤一段時間之後，仍賣不出才肯減價，少則兩三個月，多則可能要超過半年。從今年三月到十一月政府加辣之前，樓價都在上升。以至這種慣性的動力在缺乏炒家當機立斷的情況下，不易靠用家就能一下子逆轉。這可能亦是加息後樓價仍繼續上升的原因之一。
歷史上，樓市的下跌大多數由發展商開新盤降價所帶動。小業主手上的單位有限，只要有租收，要守下去不會有太大的困難，但發展商是生產商，必須貨如輪轉，否則會拿不出業績向股東交代。
此外，發展商判斷形勢的能力亦比小業主強。當形勢不利於待價而沽的時候，發展商會盡快搶先出貨，求量棄價，但今年三月至十月這段時間市道十分興旺，發展商手上的庫存(貨尾)不多，沒有太大的壓力要急於賣樓。所以政府出辣招之後，都未有發展商願意率先開盤試價。不過，農曆年後，該會有發展商陸續開盤。屆時，一手市場的供應就會增加，估計價格亦會有較明顯的調整，最後連二手市場亦會被拖累。
(轉載自am730C觀點2016年12月21日)
