內地房企 面臨考驗

自從改革開放以來，中國的經濟增長，只有升得很快與升得沒有這麼快的區別，從未出現掉頭回落的情況，連帶房地產市場也有類似的表現。在這段時間內，內地的樓價亦是升完又升，有時升得過分了，亦只是稍微調整一下，然後在高位橫行一段時間，等經濟增長追上來，把過高的樓價逐步合理化，然後又展開新一輪的上升浪。
 
持續多年的大好形勢，令內地的房地產開發商對市場的周期性失去了警惕，以為困難只是暫時的，很快就會雨過天晴，所以他們大都沒有為冬天的到來做好準備。
 
由於對前景充滿樂觀，他們的借貸比例都很高。香港的地產商一般只借三成左右，但內地的房企，借七成已算是正常了，借超過百分之一百的也不少。
 
當資產價格上升的時候，他們的借貸比例會自動下降，他們不覺得風險很大；但當資產價格回落的時候，他們的借貸比例就會自動上升，足以導致銀行不願把債務續期，或者要求收更高的利息，因而令他們的資金鏈出現問題。
 
再者，由於這個行業長期好景，加入競爭的人很多。一些原先不是從事這個行業的企業，亦陸續加入這個行業。競爭激烈令這個行業的利潤率愈來愈低，百分之十多一點已有人肯做。所以，市場上經常會出現「麵粉貴過麵包」的地王。
 
這樣的經營情況，是經不起樓價回落的。因為如果只有百分之十的利潤的話，樓價一跌就會蝕入肉。至於較近期投得的地王，更可能血本無歸。
 
現時，二三線城市供過於求的情況已明顯暴露。除了剛需的錢還會入市外，投資者一定避而遠之。但單憑剛需是沒法消化現時這麼龐大的供應量的。這種形勢，一些龍頭地產商自己也已覺察，之前萬科的副總裁毛大慶，就對此表示憂慮。
 
萬科是內房的龍頭大哥。之前為了保持領導者的地位，連二三線城市的業務也不放過。其他欲與萬科逐鹿的開發商，亦先後一一落水。因此，如果二三線城市的形勢逆轉，大部分大地產商都難倖免。屆時，一手市場的氣氛亦可能受拖累。
 
現時，頭腦清醒的地產商已意識到危機正在逼近，已開始部署戰略退卻。他們知道，在二線城市應盡快減價清貨，即使蒙受一定的虧損，也要及早離場。否則，資金就可能被套死，以後得長期背著這個包袱。
 
因此，即使一線城市的市況仍企得住，地產公司的業績亦會受到二三線城市的拖累，令他們的資金鏈處於緊張狀態。我預期內地房企的盈利能力，會在2014年大幅倒退。一些實力不夠的公司，可能連生存也受到威脅。 
(轉載自2014年5月23日am730C觀點)