放寬雙倍印花稅的功用

政府放寬雙倍印花稅對換樓人士的制約，起碼可反映政府對樓市的處境有了新的評估；因為在之前，政府的取態是非常強硬的，完全不接受有任何修訂。今次主動表示有意放寬，顯示政府亦覺得樓市已經有所冷卻，可以減少施壓的程度。這會予人遐想：若是樓市進一步冷卻，政府有可能會進一步撤招。
 
不過，今次政府放寬的步伐，其實非常狹窄，距離撤招仍十分遙遠。為此而作的幻想，可能並不實際。
 
按原先的構思，雙倍印花稅的覆蓋面非常闊；只要你並非首次購買住宅物業，都得繳交雙倍印花稅。唯一的例外，是對換樓人士略有優惠條件，是當一個人買入第二間住宅物業後，如能在六個月內把第一間物業賣出去，就能視作換樓；因為他買入第二間物業的目的並非在於投資，而只是為了自用，而且最終只保留一間物業；他的境況與獲優惠的首次置業者並無分別。所以政府願意把已向他徵收的雙倍印花稅(他在第二次置業時已繳交)，退回給他。
 
今次的所謂放寬，其實只是對何謂「六個月內賣出原有物業」，作了新的解說。原先的計法，是從買入第二間物業簽臨時買賣合約時開始計，即一落臨時訂金就當已買入第二間物業；就要籌備賣出第一間物業，時間上非常緊迫。現在政府有意改為在簽第二間物業的屋契後，才看作已買入第二間物業，才開始為六個月作倒數。
 
一般而言，從簽臨約到簽屋契，需要一至三個月的時間；延後倒數，可令換樓者有更多的時間賣出原有的單位。不過，若是政府把賣出原有單位的時間亦以做屋契才作準，那就會把買入時所得的時間上的優惠完全抵銷，毫無放寬的作用。因為，如果買入與賣出都同時用做契時間計，跟原先同時用簽臨約計，相差不大，並無優惠可言。
 
最受惠於今次放寬的，應是發展商，因為過去換樓人士若果是買樓花，那就多數沒法有機會獲得退稅。因為簽好臨約後六個月，樓花大都未曾入伙，換樓人士根本未有地方可搬，如何賣出自己還在住的單位？放寬後，買入的時間就延到入伙做契才計，那就可以有地方搬，換樓才可以實行，退稅才有機會。這種安排會令換樓人士可以考慮買樓花，為發展商提供更多的客源。此之所以，這項消息傳出來以後，立即刺激地產股明顯上升。
 
然而，我並不認為樓價會因此而重拾上升軌，因為現時市場最為關注是資金的流向，而非換樓時間是否足夠。其實，近期發展商的減價幅度，早已超過雙倍印花稅，早已抵銷雙倍印花稅的作用，但銷售速度並未出現太多的改善。因此，我認為今次政府所提供的輕微優惠，對樓市的刺激作用不大。 
(轉載自2014年5月14日am730C觀點)