地產商減辣有作用嗎？

自從政府在年初推出雙倍印花費措施後，市場交投全面萎縮。發展商初時還如常開盤，但基本上沒法賣得動，開盤不久就得封盤。現實是即使發展商不封盤，市場也會把它封盤——長期沒有成交，與封盤何異？
 
如果開盤的結果是很快便得封盤，那開盤還有甚麼意思？因為盤不是說開就開，而是要事前部署，花費大量人力、財力，才能起動；賣得不好，不但會前功盡廢，而且會令市場留下不好的印象，以後再推就更加困難。
 
這時，發展商開始明白，市場已出現根本性的變化，不能再以原有的定位來開盤，沒有策略上的大變，很難出現奇蹟。然而，發展商一下子尚未弄清形勢，沒法決定要怎樣變，變多少。所以從第二季到第三季的整整半年中，基本上沒有怎麼開盤，屬歷史上香港一手市場鮮見的淡靜期，直到第四季，新鴻基以嶄新的方法推出「天璽」，才打破了這個局面。
 
新鴻基的方法可謂雙管齊下，而且極有針對法。它不但把訂價訂得很接近二手價，而且主動為買家補貼七成印花費，以降低政府辣招對買家的阻力。市場稱地產商以自己的犧牲，成功為政府的措施清辣，實質上破壞了政府的措施，起碼降低了內地客與用有限公司買樓的投資客的入市阻力。
 
這樣，幫襯新鴻基買「天璽」就變得比幫襯小業主買之前推出的二手「天璽」著數。所以「天璽」一推出就賣個滿堂紅，多次加價加推，一樣迅即售罄。其他發展商紛紛效法，一手市場又再興旺起來。
 
不過，並非所有的發展商都肯學新鴻基那樣向買家補貼印花費，他們只是把售價大幅調低到向二手市場看齊吧了。大陸客與有限公司客並未有獲特別優惠。他們只是趁市場氣氛好轉，搭一程順風車吧了。政府的辣招作用仍在。
 
即使是新鴻基，其實也不是所有的單位都向內地客與有限公司客提供印花費補貼的。他們只是選擇了兩成左右的單位方提供這種優惠的，其他八成以上的單位都是有選擇性地賣給香港人的。對地產商來說，要他們在賣樓時，其中一部分的單位收益比其他單位少，實在是萬萬不願意的。所以，新鴻基的做法不會普及。這種破招的成本也重，只能用作招徠，不能一視同仁，惠及所有內地客與有限公司客。因此，說政府的辣招已被發展商破解是不成立的。
 
綜觀今次一手市場的反應，顯示本地仍有不少資金缺乏出路，地產商若是肯大幅減價，仍有資金追捧。但即使在「天璽」，大陸客的比重亦比前兩年少。這可能同內地資金緊張有關，並非完全是香港問題。大陸客是近年樓價上升的主要動力，少了這股動力，樓價就不可能回復前兩年那種景況。投資者不應因「天璽」的局部優惠而低估辣招的效用。 
(轉載自2013年11月1日am730C觀點)