買樓不能只看室內面積
由於近年地產商賣樓時發水的程度愈來愈嚴重，以至消費者愈加把注意力放在實用面積上，連特首在施政報告時，也得把它放入議題，承諾會規管地產商，須以實用面積作為公布呎價的唯一標準。有些更激進的意見，甚至認為實用面積，應以室內可鋪地氈的呎數為準。我擔心這種意見會發展得愈來愈偏頗，以至令消費者在買樓時，失去全面兼顧的能力；並可能令地產商在興建樓宇時，刻意把一些原來可以放在公用地方的設施也放進室內，以增大實用面積。這種發展，並不一定對消費者有利。
很多消費者都不知道，原來我們買樓時，所買得的並非單一的個別單位。我們所買到的業權其實包括三大部分：(一)單位所佔地權的比例。屋契上通常都不會說單位的面積，只會說單位佔整個地產項目的地權多少equal and undivided shares(相等但不可分割的股份。)這樣，樓宇將來需要重建時，單位的業主就可以循這個比例去分享自己在土地上的權益。由於這些股份是不可分割的，單位業主不能單獨拆卸重建，單位與單位之間的利益是相互融合的。(二)某個單位的單獨使用權，不容他人干擾。(三)整個項目的公共地方的共同使用權及管理權。有關的權益與責任會寫在大廈公契中，內容包括管理費如何分攤，維修如何決定，以及業主立案法團如何組織等。
由此可見，買樓實是一種非常複雜的決定，不宜把注意力只集中在某個單位的室內。如果不是住獨立屋，我們每天出門，都要坐電梯，經走廊，我們可以不為公用地方而付出代價嗎？因此，地產商在賣樓時要我們一併購買整個大廈的建築面積不是全無道理的。問題是建築面積該如何計法，該有清晰的定義，不容地產商胡亂作大。
我擔心，如果消費者都只著眼單位的室內，地產商亦會減少公共地方的資源投放，公用面積會愈加縮窄，公共設施會愈來愈少。地產商可能會為每戶都設一垃圾處理房(以方便環保分類為名，爭取不用計入地積比率)，並以分體式冷氣代替窗口機，在露台附近安裝主機散熱。這樣，計算單位自身的面積時一定會多些。不排除發展商會設想出更極端的增大室內面積的設計。這種發展都不一定對消費者有利。
因此，我認為政府不應只規管實用面積的定義，更應該為市民已經習慣使用的建築面積下定義。定法可以很簡單，就是以單位自身的實用面積，除以所有單位的總實用面積；得出的比例就可以拿來分攤整個項目的建築面積。在計算整個項目的建築面積時，凡獲政府寬免的面積(即不用計入地積比率的面積)，地產商亦應寬免消費者。既然政府可以不計地產商地價，地產商亦應該不計消費者樓價。這樣，整個項目的建築面積一點不難計，以地皮面積乘地積比率即可得。這個定義非常簡單，地產商一定難以作弊。
(轉載自2010年10月21日am730C觀點)
