真豪宅與疑似豪宅

八十年代，香港私人住宅單位的落成量，平均每年約有三萬個；到九十年代，仍有二萬七千個左右；但近年則跌至不足一萬五千個，只及高峰期的一半。
 
香港的地產發展商，大部分都是上市公司，每年都得拿出業績向股東交代。由於現時的落成量只有高峰期的一半，如果地產商仍要有過往一樣高的利潤的話，就得從每個單位上賺多近一倍的利潤。要做到這一點，他們只好把每個新推出的單位，都打扮成疑似豪宅。
 
在香港，要把樓宇打扮成豪宅並不難，只要在設計上花點心思，在用料上肯出點錢就是了。香港的樓價中，大部分是地價成本，建築費佔的比例不高，而扮豪宅只會增加建築費，不會影響地價，對整體樓價的影響不大。
 
舉例來說，一間8,000元一呎的住宅樓，建築費可能不足1,500元一呎。只要把建築費增加至3,000元一呎，就可以把單位裝修至五星級大酒店一樣，而樓價亦可以如建築費一樣增加一倍，變成賣16,000元一呎。即使賣不到16,000元一呎，賣12,000元一呎也絕對有著數。
 
一般買樓的人，往往只看到樓宇的外觀，而看不到樓宇內藏的價值。不久前，我就曾陪同一位新來港置業的朋友四處看樓。我推薦給他的是一間地積比率未用盡的舊樓，將來有機會重建時會很值錢。但他卻嫌這個單位日久失修，外觀已很殘舊，看中了一個新樓盤的示範單位。
 
內地人從未見過這麼豪華的單位，處處都用最上等的材料(雲石、水晶、實木)精雕細琢，還配置最新的電子設備與頂尖牌子的潔具與廚櫃，自然對這個單位一見鍾情。他嚷著就立即落訂，我見我的意見已講過多次，也就不便再去阻止。他又不是花不起，既然他喜歡，就讓他去買吧。
 
其實不只內地人會有這樣的選擇，香港人也會買這類外觀討好，但價錢偏高的單位，否則地產商怎會花這麼多的工本去建示範單位？很多人都誤以為，外觀漂亮一倍的物業，就應該值多一倍的價錢。
 
其實，這個觀念是錯誤的。物業的價值來自兩個組成部分，一個來自地價，一個來自建築費。在香港，即使是普通樓，地價也佔去樓價的一半以上；豪宅的地價更可以佔樓價的七至八成。因此，我們買樓主要是買地段，而不是買建築。地價有機會升值，而建築則是注定要折舊的。
 
豪宅之所以有價，是因為它座落在人人都認同的豪宅區，而不在於它的裝修與用料。後者花費不多，用在甚麼地區的樓宇都可以，但豪宅區的形成，需歷史時間，才能變成眾人腦海裡的成見。沒有這種共識的豪宅，其重售價值一定會因時間而遞減。
 (轉載自2009年10月20日am730C觀點)