樓市好淡爭持激烈

傳統上，香港的樓市在農曆年後，都會特別興旺一陣；但今年卻沒有出現這個現象。原因有兩個方面：其一是農曆年前市場情緒一面倒看好，買家都提前入市，以至購買力被透支；其次是美國次按危機惡化，香港股市已被拖累，人們擔心香港的樓市亦會受到影響，故紛紛改取觀望態度。一般而言，樓市同時存在著三類買家，第一類是用家，第二類是投資者，第三類是炒家。去年九月至今年一月這段期間，以上三類買家都同時搶著入市，才足以令樓市交投猛增，價格急升。
 
現時，炒家的取態已明顯改變，由搶著入貨變成趕著出貨。原先他們是需求的動力，現在已變成供應的壓力。有部分持貨過多的炒家，已因為無力上會（做按揭），而割價求售，令市場上間中出現一些超低價的成交，對原先相對樂觀的市場情緒，已造成嚴重的破壞。
 
投資者方面，由於他們買樓的目的是在於收租，現在租金仍在上升，故他們對手上物業的回報並不感到失望，沒有減持的傾向。現時，銀行的存款利率遠比租金回報率低，而其他投資市場亦極不穩定，投資風險很多，如果現時賣樓套現，收回來的資金不容易找到更好的出路。在這種環境下，投資者並不急於出貨，但亦不急於入市，因為他們已意識到樓市會有調整，遲些買可能更便宜。
 
至於用家，今年工資普遍增加不少，通貨雖同時膨脹，但買樓人士多屬中上層，日常生活開支佔用他們總支出的比例不高，加上按揭利率下降，故他們負擔樓價的能力普遍仍有上升，他們的入市意欲，仍屬三類買家中最強的一族。
 
由於支持樓市的三類買家中，炒家已由支持者變成阻礙者，投資者亦因觀望而失去動力，只餘用家充撐場面，當然獨力難支。故農曆年後樓價已普遍向下調整，跌幅超過半成。但跌到這個水平，賣家已開始惜售，形成好淡爭持，交投非常疏落。
 
現在市場正在測試，純靠用家，樓價可在甚麼水平找到支持力。當投資者看到樓價已跌不下去時，就會把手上的餘資再度投入房地產市場。那時，樓價就會見底回升。而當樓價出現升幅時，炒家就會受不住利潤的引誘而再出來炒樓，令樓價進一步上升。然而，這種樂觀的情境是否真會出現，關鍵還得看大環境。如果中國受美國的拖累不多，只是導致經濟增長放緩，而非變成衰退。譬如每年的經濟增長只是從雙位數字跌至五到六個巴仙，那香港也不至太差，仍可能有二至三個巴仙的年增長率。在這種情況下，香港樓市的升勢仍會持續，只是升勢慢一點吧了。
(轉載自2008年4月18日am730C觀點)