是股價錯了 還是樓價錯了
近日港股受美國次按危機拖累，趺幅不斷擴大，有人擔心二萬點也有機會失守。但與此同時，本港的樓價卻堅守高位，未有隨股市一起回落。這種背馳現象，令人們對後市有兩種完全不同的猜測。
有人認為，參與股市活動的是市場的聰明錢(smart money)，向來觀察敏銳，反應迅速，所以股市一般都走在樓市的前面；股價下跌後，樓價遲早要跟著跌。擁有物業的人，應把握時機，趁樓價仍處高位的時候，及早套現。
亦有人認為；樓宇屬不動產，受本地因素影響較大，因為外地即使有大量平樓，都對香港的樓市產生不了太大的影響；香港人始終只能住在香港，只可以利用香港的房地產進行經濟活動。因此，香港的樓價主要取決於本地的供求因素，而非外地的市場氣氛。從這個角度去看，香港的地產股已跌得過度，沒有理由要求香港的樓價去跟隨不合理的地產股股價一起下跌。
我基本上認同第二種觀點。把股市裡的錢看作是聰明錢，只反映股市的投資者狂妄自大。股票市場充斥著的，一樣是因貪婪或恐懼而變得愚昧的投資者。歷史早已證明，他們的行為絕不聰明。他們在今次次按危機中損失慘重就是一項最好的證明。
地產市場上的投資者，其愚昧的程度與股市的投資者差距不大，只是他們的處境比較有利。因為影響樓市的主要是本地因素，投資者即使不懂分析，也可以憑直覺感受得到；而股市則受國際因素影響，其複雜遠甚於地產市場；即使是機構投資者，對此也不一定能完全掌握。更重要的一點是：樓宇是一種生產期特別長的商品。由批地到樓宇落成起碼三至五年，令市場可以基本知道未來的三年裡，市場會有多少新的供應量。投資者雖然不知道未來的需求有多大，但能掌握供應方面的訊息，已較易作出正確的決定。
據差餉物業估價署提供的最新統計數字顯示：去年住宅樓宇的落成量僅10,470伙，比之前五年的平均落成量23,480伙，少了五成半。該署預計，08年的落成量只有10,980伙，而09年也只有12,670伙，皆處於極低的水平。由於去年的樓宇使用量達19,850伙，在求過於供之下，空置率由5.9％下降至4.9％，相信空置率在08年與09年還會進一步回落至4.1%與3.5%。在買家的選擇愈來愈少的情況下，樓價焉能不升？況且，港元正隨美元貶值，通脹又在肆虐，利息還在下跌，資金不想留在銀行系統，在股市疲憊不興的情況下，有更多的資金流入房地產市場是很自然的事。
因此，我估計，次按危機只會拖低香港樓價的升幅，而不足以扭轉樓價的升勢。至於地產股，由於來年的盈利仍會有不錯的增長，股價的表現應優於大市。
(轉載自2008年3月17日am730C觀點)
