先升到你唔信再升到你迷信

執 筆 時 恒 指 已 升 上 三 萬 一 千 多 點， 比 03年 沙 士 肆 虐 時 的 八 千 多 點 ， 升 了接 近 3倍 。 與 此 同 時 ， 香 港 樓 市 卻 相 對平 淡 ， 自 03年 復 甦之 後 ， 升 到 05年 中 就停 滯 不 前 。
 
出 現 這 種 情 況 的主 要 原 因 ， 是 香 港 股 市 所 反 映 的 已 非 純 是 香 港 的 情 況 ， 恒 指 成 份 股 之 中 ， 國 企 的 比 例 已 愈 來愈 高 ； 但 地 產 卻 是 不 動 產 ， 它 反 映 的 主 要 是 香 港 本 地 的 情 況 。
 
過 去 一 段 時 間 裡 ， 中 國 經 濟 增 長的 迅 速 遠 比 香 港 快 ， 中 國 股 市 的 升 幅 大 過 香 港 樓 市 亦 是 正 常 不 過 的 事 。 加 上 ， 04至 05年 間 ， 發 展 商 銷 售 策 略 過 度 進 取 ， 以 至 一 二 手 樓 價 出 現 三 四 成的 差 幅 ， 很 多 樓 花 買 家 守 到 入 伙 都 沒 法 轉 手 圖 利 ， 部 分 甚 至 要 虧 損 離 場 。
 
導 致 地 產 市 場 的 投 資 氣 氛 非 常 不妙 ， 新 盤 都 缺 乏 承 接 ， 發 展 商 被 迫 陸 續 減 價 。
 
這 股 減 價 潮 ， 自 05年 第 4季 開 始 ， 前 後 持 續 了 近 兩 年 ， 到 今 年 第 3季 才 露 轉 機 。 在 這 兩 年 裡 ， 不 但 一 手 市 場 銷 售 困 難 ， 二 手 市 場 也 因 而 備 受 壓力 ， 即 使 是 確 有 需 要 的 用 家 ， 入 市 也 非 常 審 慎 。
 
這 個 悶 局 到 今 年 9月 才 被 打 破 。 美 國 聯 儲 局 為 救 次 按 危 機 ， 被 迫 掉 頭 減 息 ； 香 港 為 了 維 持 聯 繫 匯 率 ， 只 好 跟 隨 ， 香 港 又 面 臨 負 利 率 的 威 脅。 人 民 幣 升 值 ， 令 香 港 面 對 輸 入 性 通 脹 ， 但 港 息 卻 不 加 反 減 ， 在 此 消 彼 長 之 下 ， 存 款 利 率 低過 通 脹 似 是 遲 早 會 出 現 的 事 。
 
港 人 已 意 識 到 存 款 收 息 將 會 是 愚蠢 的 行 為 ， 因 為 存 款 的 利 息 收 入 將 無 法 抵 消 期 內 購 買 力 的 蒸 發 。 在 這 種 情 況 下 ， 人 們 紛 紛 把 注 意 力 重 新 投 到 房 地 產 市 場 上 。
 
在 保 守 投 資 者 的心 目 中 ， 股 市 已 升 得 過 高 ， 不 及 地 產 可 靠 。 股 票 可以 變 廢 紙 ， 但 買 樓 起 碼 會 有 幾 塊 磚 頭 剩 ， 賣 不 出 時 可 以 拿 來 出 租 或 自 用 。 因 此 ， 減 息 後 市 場上 忽 然 湧 現 了 不 少 買 家 ； 很 多 賣 了 幾 年 的 貨 尾 盤 都 在 短 時 間 裡 被 一 掃 而 空 。 發 展 商 聞 到 味 道後 紛 紛 加 價 ， 但 買 家 的 興 緻 卻 依 然 高 漲 。
 
買 家 眼 見 別 的 貨 幣 都 相 對 美 元 升值 ， 唯 獨 港 元 受 制 於 聯 繁 匯 率 無 法 升 值 ， 故 只 好 放 棄 港 元 ， 把 資 金 投 入 樓 市 ， 以 換 取 一 點 補償 。 於 是 流 入 樓 市 的 資 金 不 斷 增 加 ， 而 樓 價 的 升 勢 也 進 入 一種 自 我 完 成 的 機 制 。
 
流 入 樓 市 的 資 金 多 了 ， 會 促 使 樓價 上 升 ， 而 價 錢 上 升 ， 又 會 吸 引 新 的 資 金 流 入 ， 這 種 連 鎖 反 應 一 旦 起 步 ， 就 會 一 發 不 可 收 拾。 先 是 升 到 你 唔 信 ， 進 而 升 到 你 迷 信 ， 令 你 以 為 樓 市 會 一 直升 上 去 。
 
現 在 還 有 很 多 人 對 樓 市 上 升 將 信將 疑 ， 反 映 升 勢 尚 在 起 步 階 段 ， 入 市 尚 不 算 太 遲 ； 到 人 人 都 迷 信 樓 市 只 會 升 不 會 跌 時 ， 那 就要 小 心 一 點 了 。
 
(轉 載 自 2007年 10月 31日 am730 C觀 點 )