次按風暴難拖累香港樓市

美 國 的 次 按 問 題 剛 露 出 苗 頭 的 時候 ， 我 曾 在 本 欄 提 醒 讀 者 ， 危 機 勢 將 惡 化 ， 切 勿 掉 以 輕 心 。 但 當 時 不 少 論 者 仍 認 為 ， 次 按 問題 已 受 控 制 ， 不 至 於 進 一 步 蔓 延 。 現 在 ， 美 國 的 次 按 風 暴 已禍 及 全 球 ， 有 人 甚 至 擔 心 ， 香 港 的 樓 市 也 會 因 此 而 受 牽 連 。
 
我 覺 得 這 種 想 法有 點 過 慮 。 樓 宇 是 不 動 產 ， 受 本 地 的 因 素 影 響 比較 大 ， 不 一 定 完 全 受 外 圍 的 因 素 影 響 ， 當 然 ， 短 期 的 心 理 衝 擊 在 所 難 免 ， 但 這 可 能 是 一 次 難得 的 入 市 機 會 ； 當 眾 人 都 恐 懼 的 時 候 ， 市 場 上 才 會 出 現 價 格 偏 低 的 筍 盤 。 過 去 幾 年 ， 全 球 資金 過 剩 ， 資 產 價 格 不 斷 被 搶 高 ， 無 論 是 股 價 、 樓 價 ， 還 是 原 材 料 的 價 格 ， 都 突 破 歷 史 高 位 ，唯 獨 香 港 的 房 地 產 ； 除 豪 宅 、 寫 字 樓 與 店 舖 外 ， 廣 大 的 中 小型 住 宅 幾 乎 原 地 踏 步 。 通 常 ， 升 得 多 的 ， 跌 得 也 快 ， 但 升 得 少 的 ， 下 跌 的 空 間 也 不 會多 。 中 小 型 住 宅 的 價 格 ， 之 前 升 得 少 ， 因 此 亦 不 會 被 今 次 美 國 的 次 按 風 暴 拖 累 太 多 。 當 心 理因 素 逐 步 消 淡 之 後 ， 中 小 型 住 宅 的 樓 價 又 可 重 回 原 來 的 軌 跡 。
 
我 對 中 小 型 住 宅的 信 心 較 強 的 另 一 個 原 因 ， 是 它 的 租 賃 市 場 極 其 活 躍 。 以 剛 入 伙 的 城 中 為 例 ，它 的 租 盤 很 快 就 被 市 場 消 化 ， 而 且 租 金 節 節 上 升 。 完 全 出 乎 市 場 意 料 之 外 。 一 般 而 言 ， 每 當一 個 樓 盤 建 築 完 成 ， 齊 齊 入 伙 時 ， 租 盤 會 突 然 激 增 ， 業 主 為 了 搶 客 ， 常 常 主 動 減 租 。 但 城 中 的 情 況 剛 剛 相 反 ， 是 租 客 眼 見 租 盤 愈 來愈 少 ， 不 得 不 遷 就 剩 下 來 的 業 主 的 愈 發 苛 刻 的 要 求 。 買 方 的 需 求 不 一 定 來 自 用 家 ， 但 租 賃 市場 不 會 有 投 機 因 素 ， 其 需 求 一 定 來 自 用 家 。 因 此 ， 租 賃 市 場的 興 旺 ， 是 樓 市 根 基 的 最 佳 顯 影 劑 ， 租 金 上 升 是 樓 價 上 升 的 先 決 條 件 。
 
過 去 兩 年 ， 中 小 型 住 宅 的 租 金 其實 一 直 都 在 上 升 ， 只 是 因 為 香 港 人 剛 嘗 過 九 七 金 融 風 暴 的 苦 頭 ， 對 持 有 不 動 產 及 作 大 額 貸 款猶 有 餘 悸 ， 寧 願 租 樓 也 不 敢 買 樓 。
 
然 而 ， 這 種 情 況 可 能 因 以 下 因 素的 出 現 而 有 所 改 變 。 一 、 美 國 聯 儲 局 可 能 因 次 按 危 機 而 提 前 減 息 ， 令 供 樓 顯 得 比 租 樓 更 著 數。 二 、 工 資 的 上 升 趨 勢 ， 令 香 港 人 對 前 景 更 有 信 心 ， 較 前 更 勇 於 向 銀 行 貸 款 。 三 、 澳 門 及 深圳 的 樓 價 上 升 ， 令 香 港 的 樓 價 變 得 相 對 吸 引 。 四 、 因 勾 地 政 策 造 成 土 地 供 應 不 足 的 後 果 愈 來愈 明 顯 ， 一 手 新 盤 會 愈 來 愈 少 ， 買 家 將 被 迫 轉 向 二 手 市 場 ， 令 二 手 市 場 的 價 格 上 升 。 五 、 當價 格 上 升 的 趨 勢 明 顯 時 ， 買 樓 的 意 欲 就 會 進 一 步 上 升 。
 
次 按 問 題 是 美 國 的 問 題 ， 香 港 的問 題 不 是 貸 款 過 度 ， 而 是 貸 款 不 足 ， 因 此 ， 次 按 問 題 對 香 港只 有 心 理 影 響 ， 該 不 會 扭 轉 中 小 型 住 宅 市 場 逐 步 轉 旺 的 大 趨 勢 。
 
(轉 載 自 2007年 8月 21日 am730 C觀 點 )