宏調為何失效

近 年 ， 中 央 推 出 過 不 少 宏 觀 調 控 的 政 策 ， 企 圖 為 過 熱 的 中 國 房 地 產 市 場 降 溫 ， 但 效 果 並 不 明 顯 ， 樓 價 依 然 不 斷 上 升 。 宏 調 有 沒 有 效 ， 當 集 中 表 現 在 能 否 抑 制 樓 價 的 升 勢 上 。 因 為 ， 價 格 訊 息 乃 市 場 上 最 具 影 響 力 的 訊 息 。 價 格 趨 升 ， 資 金 就 會 不 斷 流 入 ， 樓 價 就 會 繼 續 上 升 。 中 央 若 想 把 資 金 調 去 大 西 北 、 調 去 農 村 ， 先 得 把 樓 價 的 升 勢 鎮 住 ， 以 免 資 金 都 流 入 樓 市 進 行 炒 賣 ， 反 而 最 需 要 資 金 的 地 方 卻 缺 乏 資 金 供 應 。 
 
要 樓 價 趨 跌 ， 最 有 效 的 方 法 莫 如 增 加 供 應 。 但 今 次 宏 調 的 政 策 ， 不 少 都 對 增 加 供 應 沒 有 促 進 作 用 。 
 
譬 如 ， 市 場 上 炒 得 最 熾 熱 的 是 豪 華 型 的 大 單 位 。 但 中 央 卻 規 定 所 有 的 供 應 中 ， 70%要 建 90平 方 米 (略 少 於 1,000平 方 呎 )以 下 的 細 單 位 ， 只 有 30%可 建 90平 方 米 以 上 的 大 單 位 ； 此 外 中 央 還 收 緊 了 別 墅 的 審 批 ， 令 豪 宅 的 供 應 更 加 短 缺 ， 價 格 更 加 升 得 難 以 控 制 。 
 
中 央 還 收 緊 了 銀 行 對 發 展 商 的 貸 款 ， 令 某 些 財 力 不 足 的 發 展 商 沒 錢 施 工 ， 減 慢 了 樓 宇 供 應 的 速 度 。 
 
另 一 方 面 ， 中 央 除 了 在 財 政 上 去 阻 撓 發 展 商 外 ， 又 在 行 政 上 收 緊 了 各 種 申 請 的 審 批 程 序 ， 令 本 來 三 年 裡 可 推 出 市 場 的 項 目 ， 要 延 遲 至 四 、 五 年 後 才 能 推 出 ， 使 市 場 的 供 應 更 加 不 足 ， 令 擁 有 樓 宇 的 人 更 加 奇 貨 可 居 ， 吊 高 來 賣 。 
 
其 次 ， 中 央 為 了 打 擊 炒 賣 ， 嚴 禁 買 了 樓 花 的 人 在 建 築 期 轉 讓 ， 又 對 購 入 不 足 五 年 就 轉 售 的 人 徵 收 所 得 稅 。 這 些 措 施 都 間 接 令 買 家 可 以 選 擇 的 盤 口 減 少 ， 投 資 者 為 了 避 免 要 交 所 得 稅 ， 紛 紛 押 後 樓 宇 出 售 的 時 間 ， 寧 願 等 不 用 徵 稅 時 才 出 售 。 有 些 趕 著 要 出 售 的 人 ， 就 把 稅 務 負 擔 轉 嫁 在 買 家 身 上 。 以 至 新 稅 制 推 出 後 ， 放 盤 的 人 紛 紛 提 價 ， 加 速 了 樓 價 的 升 勢 。 當 樓 價 的 升 勢 達 到 某 一 個 速 度 時 ， 很 多 打 擊 需 求 的 措 施 都 會 顯 得 杯 水 車 薪 ， 很 難 發 揮 作 用 。 以 銀 行 加 息 為 例 ， 銀 行 不 能 一 次 過 加 得 太 多 ， 以 免 殃 及 其 他 無 辜 的 行 業 ； 但 若 果 加 得 少 ， 相 對 樓 價 的 升 幅 來 說 ， 增 加 這 一 點 成 本 ， 很 難 起 阻 嚇 作 用 。 樓 價 一 年 裡 可 以 升 一 、 兩 成 ， 加 息 則 最 多 加 一 、 兩 個 百 分 比 ， 樓 價 的 升 幅 足 以 抵 銷 加 息 的 負 擔 。 
 
現 時 ， 中 國 的 樓 價 升 勢 已 匯 聚 了 足 夠 的 能 量 ， 能 輕 易 抵 銷 政 府 推 出 的 宏 調 措 施 ， 令 中 央 有 點 進 退 失 據 。 增 加 供 應 雖 可 能 會 起 遏 抑 樓 價 作 用 ， 但 卻 會 造 成 資 源 浪 費 ， 因 為 現 時 需 求 ， 很 多 都 來 自 炒 家 ， 增 建 現 樓 ， 只 會 造 成 空 置 ， 實 在 沒 有 必 要 。 那 是 否 還 有 更 好 的 方 法 呢 ？ 由 於 篇 幅 所 限 ， 只 好 明 天 再 續 。 
 
(轉 載 自 2007年 7月 11日 am 730 C 觀 點 )