對今年樓市的幾點觀察
去 年 初 我 對 樓 市 相 對 謹 慎 ， 是 因 為 當 時 一 手 市 場 的 樓 價 嚴 重 超 前 ， 與 二 手 市 場 有 三 至 四 成 的 差 距 ， 而 二 手 市 場 的 價 格 卻 停 滯 不 前 ， 無 法 同 步 前 進 ， 其 結 果 必 然 是 買 了 一 手 樓 的 投 機 者 ， 將 無 法 在 二 手 市 場 賣 出 圖 利 ， 甚 至 連 套 現 的 機 會 也 沒 有 。 在 這 種 形 勢 下 ， 很 難 期 望 投 機 者 肯 調 動 新 的 資 金 再 去 支 持 發 展 商 的 新 樓 盤 ， 因 此 我 估 計 ， 06年 的 一 手 市 場 會 有 壓 力 ， 價 格 需 有 大 幅 下 調 ， 以 縮 小 與 二 手 市 場 的 差 距 ， 否 則 不 足 以 吸 引 用 家 垂 青 。
07年 頭 ， 一 二 手 市 場 的 差 距 已 經 縮 窄 至 一 成 半 左 右 ， 算 相 對 合 理 ， 進 一 步 大 幅 下 跌 的 壓 力 已 減 少 ； 惟 大 部 分 早 前 入 市 的 炒 家 ， 處 境 依 然 不 妙 ， 他 們 之 前 在 一 手 市 場 購 入 的 樓 宇 ， 大 都 分 處 於 虧 損 狀 態 ， 令 他 們 不 想 再 涉 足 一 手 市 場 。 因 此 ， 今 年 在 起 步 階 段 ， 一 手 市 場 的 表 現 都 不 會 出 現 明 顯 的 改 善 。
要 一 手 市 場 出 現 突 破 ， 除 非 出 現 以 下 其 中 一 種 情 況 ： (一 ) 發 展 商 主 動 進 一 步 調 低 售 價 ， 刻 意 留 下 明 顯 的 盈 利 空 間 予 投 機 者 ， 以 吸 引 他 們 入 市 。 到 市 場 上 出 現 越 來 越 多 的 買 一 手 也 能 圖 利 的 案 例 後 ， 一 手 樓 市 場 才 會 真 正 興 旺 起 來 。 (二 ) 二 手 市 場 的 用 家 入 市 積 極 ， 空 置 單 位 買 少 見 少 ， 造 價 上 升 ， 有 逐 步 超 越 一 手 市 場 之 勢 ， 用 家 才 會 轉 投 一 手 市 場 。
我 估 計 ， 出 現 第 二 種 情 況 的 機 會 比 第 一 種 情 況 高 ； 因 為 ， 不 似 會 有 發 展 商 肯 先 自 行 減 價 ， 以 為 整 體 樓 市 回 升 創 造 條 件 ， 但 二 手 市 場 今 年 確 實 存 在 著 出 現 突 破 的 條 件 ︰
(一 ) 今 年 的 就 業 市 場 改 善 明 顯 ， 失 業 率 下 跌 ， 工 資 上 升 ， 人 們 對 前 景 較 有 信 心 ， 敢 於 換 樓 的 人 會 比 前 增 加 。
(二 ) 由 於 去 年 樓 市 的 投 資 氣 氛 不 佳 ， 不 少 用 家 轉 投 租 賃 市 場 ， 租 金 在 樓 價 停 滯 時 反 見 上 升 ， 但 利 率 卻 不 升 反 跌 ， 令 買 樓 自 住 的 吸 引 力 又 再 回 升 。
(三 ) 去 年 一 手 市 場 雖 然 出 現 兩 成 左 右 的 跌 幅 ， 但 二 手 市 場 卻 不 為 所 動 ， 足 見 這 個 水 平 的 價 位 甚 有 支 持 力 。 用 家 在 不 用 擔 心 會 大 跌 的 心 理 狀 況 下 ， 應 更 敢 於 入 市 。
其 實 ， 二 手 市 場 的 樓 價 ， 自 05年 中 以 來 ， 已 橫 行 了 近 20個 月 ， 過 去 香 港 樓 市 甚 少 在 同 一 水 平 徘 徊 這 麼 長 的 時 間 ， 我 估 計 07年 該 有 比 較 大 的 突 破 。 由 於 大 部 分 的 宏 觀 因 素 都 向 好 ， 因 此 今 次 突 破 必 然 是 向 好 的 。
我 現 時 無 從 估 計 出 現 突 破 的 準 確 時 間 ， 但 我 敢 預 言 ， 一 旦 出 現 突 破 ， 樓 價 的 升 幅 不 會 少 ， 下 一 浪 的 升 幅 可 以 超 過 兩 成 ， 需 要 買 樓 的 用 家 ， 宜 趁 樓 市 出 現 突 破 前 入 市 。
(轉 載 自 2007年 1月 12日 am730 C 觀 點 )
