豪宅這邊獨好
由 於 勾 地 制 度 的 不 完 善 ， 香 港 有 大 半 年 未 有 官 地 拍 賣 ， 令 市 場 失 去 一 項 值 得 參 考 的 預 測 樓 市 指 標 ； 剛 過 去 的 官 地 拍 賣 ， 使 我 們 有 機 會 看 到 香 港 的 主 要 發 展 商 對 未 來 樓 市 的 取 態 。
是 次 官 地 拍 賣 ， 包 括 兩 幅 地 段 ： 一 幅 位 於 九 龍 塘 廣 播 道 ， 宜 作 豪 宅 ； 另 一 幅 位 於 馬 鞍 山 ， 只 宜 作 大 眾 化 的 屋 村 式 發 展 。 很 明 顯 ， 發 展 商 對 這 兩 塊 土 地 有 不 一 樣 的 取 態 ， 豪 宅 這 邊 獨 好 。 廣 播 道 的 那 幅 ， 發 展 商 出 價 踴 躍 ， 有 11個 發 展 商 參 與 競 投 ， 前 後 出 價 49口 ， 最 後 以 19.4億 元 成 交 ， 比 開 價 高 出 76%， 每 呎 樓 面 要 分 攤 的 地 價 高 達 9,868元 ， 比 拍 賣 前 一 般 估 計 的 8,000元 高 了 23%。 但 馬 鞍 山 的 那 幅 ， 競 投 氣 氛 卻 沒 有 這 麼 熱 烈 ， 剛 開 投 時 ， 竟 久 久 不 見 有 發 展 商 承 價 ， 差 點 開 始 擔 心 會 被 迫 收 回 。 幸 好 後 來 陸 續 有 發 展 商 出 價 ， 但 數 目 沒 有 廣 播 道 的 那 幅 多 ， 只 有 7個 ， 先 後 出 價 24次 ， 最 後 以 32.4億 元 成 交 ， 樓 面 地 價 3,662元 一 呎 ， 比 一 般 估 計 的 4,000元 少 了 8.5％ 。
發 展 商 對 兩 幅 土 地 的 取 態 差 異 ， 正 好 反 映 香 港 樓 市 正 走 向 兩 極 化 — — 豪 宅 因 有 投 資 者 鍾 愛 ， 價 格 不 斷 創 新 高 ， 但 大 眾 化 的 住 宅 卻 因 用 家 購 買 力 跟 不 上 ， 價 格 裹 足 不 前 。
香 港 的 經 濟 ， 近 年 雖 然 增 長 不 錯 ， 但 並 非 普 羅 市 民 都 可 以 分 到 一 杯 羹 ， 工 資 的 升 幅 只 有 3%至 5%， 無 法 追 得 上 04至 05年 樓 價 的 急 速 上 升 ， 因 此 06年 中 小 型 住 宅 的 樓 價 已 停 滯 不 前 ， 炒 家 見 無 利 可 圖 ， 亦 紛 紛 把 注 意 力 轉 向 其 他 市 場 。 以 致 流 入 小 型 住 宅 市 場 的 資 金 受 局 限 ， 樓 價 不 會 出 現 戲 劇 性 的 變 化 ， 所 以 發 展 商 在 拍 賣 時 出 價 也 比 較 保 守 。 相 反 ， 豪 宅 方 面 近 年 卻 出 現 了 不 少 新 的 買 家 ， 他 們 不 少 並 非 本 地 人 ， 而 是 來 自 國 內 或 東 南 亞 的 新 發 彩 。 他 們 的 錢 賺 得 快 ， 出 手 非 常 闊 綽 。 由 於 他 們 是 外 來 人 ， 腦 海 中 沒 有 豪 宅 價 錢 的 歷 史 紀 錄 ， 心 理 包 袱 比 較 小 ， 對 新 創 的 高 價 不 似 本 地 人 那 麼 抗 拒 ， 時 常 為 求 心 頭 好 ， 不 惜 手 中 錢 ， 看 得 本 地 人 目 定 口 呆 。
這 類 買 家 ， 在 買 豪 宅 的 時 候 ， 並 非 純 是 考 慮 自 住 或 出 租 ， 而 是 考 慮 如 何 儲 存 自 己 的 財 富 。 他 們 可 能 在 某 個 當 旺 的 行 業 裡 賺 了 一 大 筆 快 錢 ， 需 要 找 方 式 儲 存 ， 正 好 發 現 自 己 以 前 沒 有 太 多 的 物 業 投 資 ， 於 是 就 撥 一 個 比 例 的 資 金 去 買 樓 。 他 們 多 會 先 買 間 豪 宅 供 自 己 歎 世 界 ， 看 得 順 眼 的 就 一 口 氣 買 幾 間 ， 為 的 只 是 想 節 省 時 間 ， 不 用 再 去 四 處 睇 樓 。 有 人 擔 心 ， 靠 這 樣 的 人 來 買 豪 宅 並 不 健 康 ， 但 這 類 人 仍 不 斷 產 生 ， 讀 者 只 要 去 大 商 場 的 名 牌 店 走 個 圈 就 可 以 碰 到 不 少 ， 他 們 是 時 代 的 產 物 ， 只 要 這 個 時 代 未 結 束 ， 香 港 的 豪 宅 市 場 就 會 充 斥 著 這 類 人 ， 我 們 也 只 能 繼 續 接 受 豪 宅 市 場 的 不 健 康 。 太 早 去 預 期 豪 宅 的 泡 沫 會 爆 破 ， 只 會 證 明 自 己 沒 有 眼 光 。
(轉 載 自 2006年 12月 1日 am730 C 觀 點 )
