不要成為一手樓盤出貨的墊腳石
最近二個月,大大小小的一手樓盤都紛紛加入減價戰,動輒都減二、三成,有的甚至減到與同區二手樓價相若。為甚麼發展商要大幅減價,原因很簡單:去年推出的一手樓盤,售價往往高過同區二手樓三、四成,殺雞取卵式的推銷後,無以為繼,一丁點買家也吸引不到,唯有面對現實,訂價老實點去吸引買家;明年開始有六千個居屋單位推出,地鐵沿線二萬多個住宅單位亦陸續解封,發展商明年起將面對愈來愈大的競爭;以前不敢大幅削價促銷,不外怕觸發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮,隨著該等樓盤陸續入伙,發展商的顧慮大減,慌忙急不及待割價出貨;個別上市地產公司在今、明兩年難再透過物業組合增值產生盈利,為使業績不致過於難看,被逼加速推出價錢吸引的新盤。
如何能透過減價促銷而不致引發樓價愈賣愈便宜的感覺,這是一門高深學問,發展商迄今不外兩招:早前賣樓不派價單,無憑無據,誰也不容易有根有據地大事報導樓盤如何割價傾銷;樓盤實際大幅割價,甚至派了價單,但在傳媒面前就死不承認減了價。個人認為,上述兩個方法都不高明,特別是第二個,大幅減價又不承認,怎能發揮最佳的促銷效果?怎可顯示大公司的大將風範?
最值得思量的是,發展商最怕引發誰感覺樓價愈賣愈便宜?除了買家,還有二手樓的廣大業主!後者如果有這個感覺,自然不會束手待斃,很可能憤而減價反擊,從而大大削弱發展商的減價效應。
一手樓盤割價傾銷看來已蔚然成風,一方面會拖低整體樓價,另方面會分薄二手樓的客源,最終逼使二手樓業主減價競爭。去年10月至今年6月,地產發展商企硬於高價,客觀上托市而成為二手樓出貨的墊腳石,現在發展商改弦換轍,主動割價求售,主客易位,二手樓逐漸變成一手樓盤出貨的墊腳石。
近期市場成交量大增,部份原因是因為經過過去大半年的靜市,市場累積了一定的購買力,但這些購買力很快就會消耗殆盡,之後,市況就會再度淡靜。中原地產9月成交累積數據顯示,到9月8日為止,它的住宅樓宇成交宗數較上月同期勁減44%,佣金收入則大減39%,說明9月以後市況可能再度轉淡。
我將全港各大屋村二段時期的每月平均成交(見附表)比較一下,發覺最近10個月(05年10月至06年7月)的每月成交宗數較之前的10個月(04年12月至05年9月)平均減少40.1%,成交總值減少38.2%,但成交價祇跌去3.2%。樓價高企,經過一年有多,價格跌幅竟如此溫和,真令人難以置信。從另一方面去看,樓價仍未經歷應有的調整,面對發展商發動的減價戰,肯定易跌難升。
發展商由過去的托市,變成目今的割價傾銷,形勢已經大變。各個小業主應該小心這個轉變,並因應做出部署,千萬別讓自己的二手單位成為發展商出貨的墊腳石,千萬別讓自己的單位愈賣愈平!要記著,有時候,今日的平可以是明日的貴!
附表:
各大屋村二段時期的每月平均成交比較
屋村 |
成交宗數 |
成交總值(百萬元) |
平均成交呎價(元) |
||||||
04年12月至 |
05年10月至 |
+/- % |
04年12月至 |
05年10月至 |
+/- % |
05年9月 |
06年7月 |
+/- % |
|
05年9月 |
06年7月 |
05年9月 |
06年7月 |
||||||
杏花村 |
36 |
20 |
-44.4% |
113.48 |
61.02 |
-46.2% |
4575 |
4,402 |
-3.8% |
海怡半島 |
64 |
36 |
-43.8% |
221.8 |
127.35 |
-42.6% |
4321 |
4,139 |
-4.2% |
碧瑤灣 |
9 |
6 |
-33.3% |
56.29 |
46.48 |
-17.4% |
5003 |
4,871 |
-2.6% |
鯉景灣 |
17 |
7 |
-58.5% |
54.05 |
21.08 |
-61% |
5153 |
4,334 |
-15.9% |
康怡花園 |
40 |
24 |
-40% |
128.35 |
76.27 |
-40.6% |
4556 |
4,624 |
1.5% |
太古城 |
82 |
49 |
-40.2% |
325.34 |
204.02 |
-37.7% |
5326 |
5,193 |
-2.5% |
城市花園 |
11 |
11 |
0% |
50.95 |
52.53 |
3.1% |
4915 |
5,394 |
9.7% |
置富花園 |
22 |
17 |
-22.7% |
46.51 |
38.38 |
-17.5% |
3771 |
3,666 |
-2.8% |
淘大花園 |
42 |
25 |
-40.5% |
51.76 |
31.26 |
-39.6% |
2822 |
2,761 |
-2.2% |
美孚新村 |
131 |
70 |
-46.6% |
338.27 |
192.15 |
-43.2% |
3570 |
3,407 |
-4.6% |
匯景花園 |
27 |
15 |
-44.4% |
79.03 |
45.41 |
-42.5% |
4044 |
3,874 |
-4.2% |
麗港城 |
45 |
31 |
-31.1% |
116.07 |
84.43 |
-27.3% |
3745 |
3,585 |
-4.3% |
黃埔花園 |
60 |
44 |
-26.7% |
171.92 |
130.44 |
-24.1% |
4411 |
4,164 |
-5.6% |
德福花園 |
26 |
15 |
-42.3% |
50.42 |
30.98 |
-38.6% |
3560 |
3,483 |
-2.2% |
太湖花園 |
20 |
10 |
-50.0% |
30.77 |
16.87 |
-45.2% |
2705 |
2,736 |
1.1% |
沙田第一城 |
103 |
60 |
-41.7% |
152.12 |
90.24 |
-40.7% |
3208 |
3,195 |
-0.4% |
屯門市廣場 |
22 |
14 |
-36.4% |
21.33 |
14.57 |
-31.7% |
2141 |
2,004 |
-6.4% |
上水中心 |
6 |
3 |
-50% |
9.03 |
4.71 |
-47.8% |
2935 |
3,177 |
8.2% |
嘉湖山莊 |
139 |
62 |
-55.4% |
182.02 |
80.36 |
-55.8% |
1955 |
1,817 |
-7.1% |
海濱花園 |
38 |
18 |
-52.6% |
64.86 |
30.15 |
-53.5% |
2591 |
2,439 |
-5.9% |
麗城花園 |
30 |
17 |
-43.3% |
60.01 |
35.43 |
-41% |
2854 |
2,692 |
-5.7% |
粉嶺中心 |
12 |
10 |
-16.7% |
15.68 |
12.99 |
-17.2% |
2392 |
2,138 |
-10.6% |
浪翠園 |
20 |
6 |
-70% |
39.7 |
10.69 |
-73.1% |
2934 |
2,800 |
-4.6% |
新港城 |
38 |
29 |
-23.7% |
73.08 |
54.13 |
-25.9% |
3465 |
3,285 |
-5.2% |
綠楊新村 |
23 |
12 |
-47.8% |
41.4 |
21.13 |
-49% |
3422 |
3,474 |
1.5% |
|
|
總平均: |
-40.1% |
|
總平均: |
-38.2% |
|
總平均: |
-3.2% |