樓市短期調整長遠仍可看好

有 讀 者 看 了 我 昨 天 的 文 章 ， 擔 心 樓 市 又 再 衰 退 ， 問 我 是 否 應 第 一 時 間 賣 掉 手 上 的 物 業 ， 以 策 安 全 。 
其 實 ， 我 昨 天 的 文 章 旨 在 指 出 一 手 市 場 有 問 題 — — 發 展 商 的 造 價 已 脫 離 一 般 市 民 的 承 擔 能 力 ； 但 二 手 市 場 ， 尤 其 是 廣 大 的 中 小 型 住 宅 市 場 ， 價 錢 仍 是 合 理 的 ， 即 使 跟 隨 一 手 市 場 一 起 調 整 ， 跌 幅 也 不 會 大 ， 百 分 之 十 左 右 已 經 足 夠 ， 小 業 主 無 需 過 份 擔 憂 。 
樓 宇 的 交 易 費 用 高 昂 ， 一 出 一 入 ， 又 要 交 印 花 稅 、 佣 金 、 律 師 費 、 銀 行 罰 息 ， 已 佔 樓 價 的 五 至 八 個 巴 仙 。 因 此 ， 如 賣 出 買 入 的 價 差 不 足 十 個 巴 仙 的 話 ， 根 本 不 值 得 去 煩 。 況 且 ， 一 旦 賣 出 ， 亦 不 容 易 把 握 時 機 及 時 買 回 。 本 來 打 算 跌 多 一 點 才 補 回 ， 結 果 可 能 反 彈 得 太 快 ， 變 成 措 手 不 及 ， 要 高 價 去 追 ， 那 就 得 不 償 失 了 。 
因 此 ， 我 並 不 鼓 勵 用 家 在 這 個 時 候 把 手 上 的 物 業 賣 掉 ， 改 為 去 租 樓 。 相 反 ， 應 趁 現 時 部 分 炒 家 要 減 持 ， 願 意 蝕 讓 ， 乘 機 換 樓 ， 改 善 自 己 的 居 住 環 境 。 
現 時 ， 中 原 城 市 指 數 只 有 五 十 三 點 左 右 ， 反 映 一 般 樓 價 仍 只 是 九 七 高 峰 期 的 一 半 左 右 ， 能 負 擔 得 起 的 人 仍 很 多 。 嘉 湖 山 莊 千 六 元 一 呎 已 有 交 易 ， 方 便 如 美 孚 也 不 過 三 千 餘 元 一 呎 ， 即 使 去 到 半 山 ， 如 果 肯 接 受 樓 齡 大 一 點 ， 五 千 餘 元 一 呎 也 有 選 擇 。 不 似 一 手 市 場 ， 動 不 動 就 過 萬 元 一 呎 。 因 此 ， 我 昨 天 文 章 中 所 指 的 樓 市 泡 沫 ， 主 要 在 一 手 市 場 ， 二 手 市 場 基 本 上 仍 很 健 康 ， 用 家 入 市 仍 不 用 過 份 憂 慮 。 
我 相 信 ， 現 時 樓 市 出 現 的 只 屬 技 術 性 的 調 整 ， 並 非 基 本 趨 勢 的 改 變 。 九 七 年 後 ， 樓 市 連 跌 了 六 年 ， 一 旦 轉 勢 亦 應 持 續 一 段 相 當 長 的 時 間 ， 沒 有 理 由 只 升 了 兩 年 ， 又 再 掉 頭 向 下 ， 再 次 進 入 衰 退 期 。 
況 且 ， 現 時 影 響 樓 市 的 基 本 因 素 多 是 利 好 的 ， 樓 價 不 會 長 期 與 基 本 因 素 背 馳 。 
從 供 應 的 角 度 去 看 ， 由 於 之 前 政 府 曾 停 止 賣 地 ， 以 及 在 樓 市 衰 退 期 發 展 商 曾 減 少 投 資 ， 未 來 三 年 本 港 的 樓 宇 落 成 量 會 處 於 低 谷 ， 平 均 每 年 只 有 一 萬 五 千 個 左 右 ， 比 正 常 的 二 萬 至 三 萬 個 供 應 少 很 多 。 這 是 發 展 商 拼 命 抬 價 的 客 觀 基 礎 。 因 此 ， 我 雖 說 未 來 發 展 商 開 盤 不 會 像 之 前 那 麼 進 取 ， 但 這 並 不 是 代 表 他 們 會 展 開 減 價 戰 ， 在 手 上 可 供 出 售 的 單 位 不 多 的 情 況 下 ， 發 展 商 開 盤 時 ， 作 風 依 然 會 比 小 業 主 硬 朗 。 
從 需 求 的 角 度 去 看 ， 香 港 的 經 濟 增 長 得 比 預 期 快 ， 失 業 率 下 降 ， 工 資 水 平 上 升 ， 市 民 負 擔 樓 價 的 能 力 正 不 斷 上 升 。 由 於 之 前 在 樓 市 衰 退 時 ， 很 多 人 都 不 敢 換 樓 ， 市 場 上 積 累 了 不 少 潛 在 需 求 。 現 在 市 民 對 經 濟 前 景 較 為 樂 觀 了 ， 這 些 潛 在 的 需 求 就 會 釋 放 出 來 。 因 此 ， 未 來 幾 年 二 手 市 場 的 換 樓 活 動 將 會 非 常 頻 密 。 
有 人 擔 心 ， 加 息 可 能 對 樓 市 有 負 面 影 響 ， 但 從 另 一 個 角 度 去 看 ， 加 息 正 好 反 映 通 脹 因 素 的 存 在 。 在 過 脹 時 期 ， 樓 價 多 會 跟 隨 通 脹 一 起 上 升 的 ， 歷 史 上 從 未 出 現 過 一 路 通 脹 ， 一 路 樓 價 下 滑 的 現 象 。 樓 價 在 通 脹 時 期 只 會 出 現 短 期 調 整 ， 不 可 能 長 期 與 通 脹 背 馳 。 除 非 我 們 很 快 又 重 新 進 入 通 縮 期 ， 否 則 ， 未 來 樓 市 只 會 大 漲 小 回 ， 主 趨 勢 依 然 是 上 升 的 。 
(轉 載 自 2005年 12月 01日 am730C觀 點 )