負資產何以又上升

據 金 管 局 的 數 字 ， 香 港 的 負 資 產 按 揭 兩 年 來 首 次 出 現 上 升 ， 今 年 第 三 季 增 加 了 318宗 至 9,056宗 。 這 個 現 象 引 起 了 社 會 關 注 ， 有 人 擔 心 是 否 樓 市 又 再 步 向 衰 退 。 我 個 人 覺 得 ， 問 題 並 未 如 此 嚴 重 。 
本 港 樓 市 自 03年 秋 見 底 回 升 以 來 ， 雖 接 連 升 了 兩 年 ， 一 般 樓 價 仍 只 及 高 峰 期 的 一 半 多 一 點 ， 此 之 所 以 ， 我 們 尚 有 近 萬 人 處 於 負 資 產 邊 緣 。 
以 及 97年 的 總 交 投 量 高 達 20多 萬 宗 計 ， 處 於 負 資 產 的 人 數 應 遠 不 只 這 個 水 平 。 想 必 是 香 港 人 的 財 力 雄 厚 ， 很 多 負 資 產 者 不 用 等 樓 價 上 升 ， 已 能 自 行 清 還 部 分 債 項 ， 令 自 己 脫 離 負 資 產 行 列 。 現 在 剩 下 來 的 少 數 負 資 產 者 ， 可 能 本 身 的 還 款 能 力 不 高 ， 故 只 能 等 待 樓 價 上 升 ， 才 有 機 會 脫 苦 海 了 。 
由 於 自 03年 第 三 季 以 來 ， 樓 價 若 以 季 度 計 差 不 多 有 升 無 跌 ， 因 此 在 這 段 時 間 裡 ， 每 季 都 有 人 脫 離 負 資 產 行 列 。 可 惜 到 了 今 年 第 三 季 ， 樓 市 (主 要 指 二 手 市 場 )又 再 見 頂 回 落 ， 幅 度 雖 不 多 ， 但 亦 足 以 逼 使 一 些 處 於 邊 緣 的 負 資 產 人 士 又 再 落 入 負 資 產 的 圈 子 。 
這 其 實 是 一 正 常 的 現 象 ， 我 們 怎 麼 可 以 期 望 樓 價 每 季 都 只 升 不 跌 ， 即 使 在 牛 市 中 ， 樓 價 也 可 能 間 中 會 出 現 回 落 ， 這 叫 做 大 漲 小 回 吧 ， 只 要 不 是 跌 多 升 少 就 可 以 了 。 
一 般 來 說 ， 供 樓 的 款 項 大 部 分 是 還 息 ， 小 部 分 是 還 本 ， 平 均 一 個 月 還 本 都 不 超 過 百 分 之 一 ， 一 季 不 會 超 過 百 分 之 三 ， 只 要 一 季 裡 樓 價 的 跌 幅 超 過 百 分 之 三 ， 就 足 以 令 負 資 產 的 人 數 隨 之 上 升 。 
如 果 今 次 新 增 的 負 資 產 人 士 大 部 分 是 來 自 那 批 早 有 按 揭 且 處 於 邊 緣 狀 態 的 人 士 ， 那 我 們 不 用 過 份 擔 心 。 最 怕 是 市 場 出 現 了 一 種 新 的 缺 口 ， 源 源 供 應 新 的 負 資 產 人 士 ， 這 才 會 造 成 長 久 的 禍 患 。 
我 最 擔 心 的 是 ， 那 些 今 年 新 造 按 揭 的 一 手 買 家 ， 他 們 的 按 揭 比 例 過 高 ， 有 些 可 以 去 到 樓 價 的 九 成 半 (連 二 按 )， 因 此 ， 只 要 一 手 樓 價 跌 超 過 5%， 他 們 就 會 變 成 負 資 產 。 
今 年 一 手 樓 價 升 幅 遠 比 二 手 市 場 大 ， 故 出 現 較 多 的 負 資 產 亦 是 很 自 然 的 。 但 更 大 的 問 題 是 銀 行 對 一 、 二 手 樓 的 按 揭 態 度 很 不 一 樣 。 銀 行 替 二 手 樓 作 估 價 時 往 往 很 保 守 ， 但 替 一 手 樓 估 價 時 卻 很 進 取 。 
即 使 在 同 一 個 屋 苑 內 ， 已 入 伙 的 第 一 期 ， 可 能 只 估 到 6千 元 一 呎 ， 但 對 發 展 商 正 在 出 售 的 一 手 樓 ， 銀 行 卻 可 以 估 到 近 萬 元 一 呎 。 
銀 行 把 這 種 不 合 理 的 做 法 歸 咎 為 市 場 競 爭 ， 因 為 如 果 渣 打 不 做 、 匯 豐 、 中 銀 可 能 搶 著 做 ， 不 做 的 會 在 市 場 佔 有 率 上 吃 虧 ， 最 後 會 被 迫 離 開 市 場 。 
問 題 是 一 旦 這 些 樓 宇 入 伙 ， 一 手 樓 的 身 份 就 會 變 成 二 手 樓 ， 如 銀 行 重 新 為 這 些 樓 宇 估 價 的 話 ， 很 多 一 手 樓 的 買 家 就 會 變 成 負 資 產 。 
未 來 幾 個 月 裡 ， 有 大 量 一 手 盤 入 伙 ， 我 擔 心 會 有 很 多 人 會 從 這 個 途 徑 加 入 負 資 產 行 列 ， 替 社 會 帶 來 新 的 不 安 。