發展商放過經紀吧

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97年 之 前 ， 香 港 的 地 產 發 展 商 甚 少 僱 用 地 產 代 理 為 他 們 推 銷 新 盤 。 一 方 面 這 是 因 為 當 時 市 道 興 旺 ， 他 們 自 己 賣 樓 也 成 績 理 想 ， 無 需 花 費 佣 金 去 僱 用 代 理 ； 另 一 方 面 ， 當 時 他 們 根 本 看 不 起 代 理 ， 認 為 香 港 的 地 產 代 理 不 夠 專 業 ， 沒 有 能 力 幫 他 們 手 。 
97年 之 後 ， 香 港 樓 市 進 入 長 期 衰 退 ， 發 展 商 在 推 銷 新 盤 時 遇 到 很 大 阻 力 ， 開 始 有 個 別 發 展 商 試 行 僱 用 代 理 助 銷 ， 發 覺 效 果 遠 比 想 像 中 好 。 很 快 ， 沒 委 託 代 理 助 銷 的 地 產 商 就 感 到 壓 力 ， 因 為 他 們 的 銷 情 相 形 見 絀 。 結 果 發 展 至 全 港 地 產 商 在 開 盤 時 都 得 委 託 代 理 ， 香 港 的 地 產 代 理 從 此 可 以 涉 足 一 手 市 場 ， 多 了 一 項 新 的 入 息 來 源 。 
本 來 ， 這 種 發 展 無 疑 對 代 理 是 一 件 好 事 ， 但 近 來 的 發 展 已 走 向 極 端 ， 好 事 已 變 成 壞 事 。 地 產 商 為 了 爭 奪 代 理 ， 已 無 所 不 用 其 極 ， 代 理 為 應 付 眾 發 展 商 已 分 身 不 暇 ， 無 閒 照 顧 二 手 市 場 的 小 業 主 ， 令 一 二 手 市 場 嚴 重 脫 節 ， 整 個 市 場 的 生 態 環 境 也 受 到 破 壞 ， 再 嚴 重 下 去 ， 一 定 會 發 生 災 難 。 地 產 商 開 始 知 道 代 理 有 用 之 後 ， 就 嫌 代 理 派 駐 給 他 們 的 銷 售 人 員 不 夠 多 。 一 個 盤 有 時 一 天 才 賣 二 、 三 十 個 單 位 ， 但 一 間 代 理 派 了 一 二 百 人 駐 場 ， 地 產 商 仍 嫌 不 夠 。 香 港 有 四 間 主 要 代 理 行 ， 加 起 來 已 有 五 六 百 人 ， 整 條 街 都 已 是 代 理 ， 行 人 經 過 一 如 要 打 木 人 巷 ， 但 發 展 商 仍 打 電 話 來 埋 怨 ， 說 我 們 派 去 另 一 個 新 盤 的 人 數 比 他 的 樓 盤 多 ， 要 我 們 增 派 人 手 。 
地 產 商 除 了 施 壓 外 ， 還 進 行 利 誘 ， 佣 金 越 加 越 多 ， 遠 比 二 手 市 場 的 小 業 主 闊 綽 。 地 產 商 除 了 加 佣 給 代 理 公 司 外 ， 還 設 巨 額 獎 金 直 接 給 前 ?的 營 業 員 ； 不 是 三 五 千 元 一 單 ， 而 是 一 二 十 萬 一 單 ； 以 至 前 線 的 營 業 員 轉 而 替 發 展 商 賣 命 ， 連 代 理 公 司 也 控 制 不 住 他 們 。 
此 外 ， 發 展 商 每 次 開 盤 還 進 行 各 式 各 樣 的 比 賽 ， 有 些 還 每 天 公 布 成 績 ， 代 理 公 司 為 了 商 譽 及 員 工 士 氣 ， 不 得 不 全 力 以 赴 。 
在 這 樣 的 情 況 下 ， 代 理 根 本 分 身 乏 術 ， 無 暇 替 二 手 市 場 的 小 業 主 服 務 。 很 多 小 業 主 放 盤 多 月 ， 代 理 都 未 有 帶 過 客 去 看 樓 ， 因 為 有 客 都 給 帶 去 買 新 樓 盤 。 代 理 不 但 不 為 小 業 主 賣 樓 ， 還 整 天 打 電 話 去 叫 小 業 主 投 資 發 展 商 的 新 盤 。 結 果 新 盤 價 升 至 近 萬 元 一 呎 ， 但 旁 邊 的 二 手 樓 (有 些 也 是 新 的 ， 入 伙 才 一 兩 年 )， 五 六 千 元 一 呎 也 無 人 問 津 。 
這 種 情 況 殊 不 健 康 ， 很 多 用 家 都 給 這 種 現 象 弄 糊 塗 了 ， 連 樓 也 不 敢 買 了 ， 轉 而 選 擇 租 樓 ， 導 致 近 半 年 來 二 手 市 場 的 買 賣 異 常 淡 靜 。 
其 實 二 手 市 場 才 是 樓 市 的 基 礎 ， 二 手 市 場 不 活 躍 ， 一 手 市 場 一 定 沒 法 久 安 。 小 業 主 能 賣 掉 手 上 的 舊 樓 ， 才 有 能 力 買 發 展 商 的 新 樓 。 沒 有 這 個 客 觀 基 礎 ， 縱 使 代 理 如 何 落 力 ， 發 展 商 也 遲 早 會 客 源 枯 竭 。 
此 外 ， 一 手 市 場 是 消 耗 性 的 ， 一 手 樓 賣 一 間 ， 市 場 上 的 客 就 少 一 個 。 發 展 商 收 到 錢 後 ， 又 去 買 地 ， 再 來 抽 水 ， 市 場 不 勝 應 付 。 但 二 手 市 場 卻 有 再 生 能 力 ， 小 業 主 賣 到 樓 ， 就 可 以 換 樓 ， 一 單 成 交 可 以 引 發 一 連 串 的 買 賣 。 因 此 ， 樓 市 以 二 手 為 主 導 的 時 候 ， 才 可 以 興 旺 一 段 較 長 的 時 間 。 我 希 望 發 展 商 可 以 在 未 來 一 段 時 間 裡 暫 停 開 盤 ， 讓 代 理 可 以 重 回 二 手 市 場 為 小 業 主 服 務 ， 助 市 場 恢 復 健 康 。 這 樣 對 大 家 都 有 好 處 。 
(轉 載 自 2005年 11月 04日 am730之 C觀 點 )