用家入市 樓市升勢獲確認 細樓活躍 換樓機制重起動
升 勢 確 認 入 市 從 速
去 年 九 月 ， 樓 市 剛 止 跌 回 升 時 ， 很 多 人 都 擔 心 這 又 是 另 一 次 小 陽 春 ， 現 事 實 證 明 ， 今 次 回 升 是 另 一 個 上 升 浪 的 開 始 ， 後 市 將 持 續 上 升 數 以 年 計 ， 期 間 縱 使 有 調 整 ， 亦 離 不 開 大 漲 小 回 之 局 ， 尚 未 入 市 的 用 家 ， 現 時 入 市 仍 未 為 晚 ， 好 過 等 樓 市 升 得 與 自 己 購 買 力 脫 節 時 ， 只 能 被 迫 繼 續 做 無 殼 蝸 牛 。
支 持 我 以 上 看 法 的 有 以 下 幾 點 ︰
一 . 一 浪 高 過 一 浪 絕 非 小 陽 春
樓 市 5至 7三 個 月 雖 巿 調 查 ， 但 只 跌 了 五 個 巴 仙 左 右 ， 沒 有 跌 穿 底 ， 現 又 恢 復 上 升 ， 從 技 術 走 勢 來 看 ， 已 打 破 小 陽 春 的 格 局 ， 將 來 的 走 勢 會 一 浪 高 過 一 浪 ， 而 不 再 是 一 蟹 不 如 一 蟹 。 這 種 趨 勢 一 但 形 成 ， 入 市 者 將 更 加 踴 躍 。
二 . 二 手 市 場 興 旺 樓 市 根 基 健 康
近 期 入 市 者 多 為 二 手 市 場 的 用 家 ， 而 非 單 靠 一 手 市 場 的 炒 家 造 勢 ， 顯 示 越 來 越 多 的 用 家 已 對 後 市 建 立 信 心 ， 樓 市 當 可 健 康 發 展 。
三 . 細 樓 交 投 活 躍 換 樓 機 制 復 活
近 期 交 換 活 躍 的 已 非 只 是 豪 宅 ， 新 界 的 細 樓 也 在 銀 行 的 九 成 半 樓 揭 的 支 持 下 也 活 躍 起 來 。 細 樓 賣 得 出 ， 換 樓 活 動 就 可 以 一 級 一 級 的 往 上 推 動 ， 形 成 連 鎖 反 應 ， 升 市 當 可 持 續 。
四 . 中 央 繼 續 挺 港 效 果 日 漸 明 顯
中 央 決 心 先 透 過 經 濟 上 挺 港 去 營 造 一 個 有 利 於 解 決 政 治 問 題 的 環 境 ， 故 先 有 自 由 行 和 CEPA， 繼 而 有 民 企 自 由 行 ， 相 信 今 後 還 有 其 他 政 策 去 讓 更 多 的 資 源 流 入 香 港 ， 樓 市 亦 可 分 到 一 杯 羹 。
五 . 通 縮 已 過 資 金 流 出 銀 行
香 港 的 通 縮 已 經 完 結 ， 持 有 現 金 已 沒 有 好 處 ， 故 將 有 更 多 的 資 金 選 擇 持 有 實 物 ， 房 地 產 將 成 為 主 要 的 投 資 對 像 。
六 . 租 務 法 例 改 善 有 利 買 樓 收 租
租 務 法 例 修 訂 後 ， 租 約 期 滿 ， 業 主 已 可 依 法 收 樓 ， 自 由 選 擇 新 租 客 ， 這 對 業 主 比 前 有 利 ， 應 有 更 多 人 願 意 買 樓 收 租 ， 市 場 上 多 了 一 批 新 的 投 資 者 ， 樓 價 當 可 更 上 一 層 樓 。
七 . 經 濟 增 長 加 快 市 民 負 擔 能 力 看 升
今 年 的 經 濟 增 長 估 計 可 達 十 個 巴 仙 ， 失 業 率 已 開 始 回 落 ， 新 聘 職 位 的 工 資 已 開 始 上 升 ， 市 民 對 前 景 的 信 心 正 日 漸 增 加 ， 相 信 敢 入 市 買 樓 的 人 亦 在 增 加 。 隨 著 市 民 的 入 息 增 加 ， 當 可 支 持 樓 市 進 一 步 上 升 。 以 負 擔 能 力 計 ， 現 時 樓 價 仍 處 於 歷 史 的 低 位 ， 後 市 還 有 上 升 空 間 。
八 . 全 資 產 者 眾 換 樓 條 件 成 熟
一 般 人 只 知 道 香 港 有 負 資 產 者 (人 數 已 由 十 餘 萬 跌 至 三 四 萬 )， 其 實 過 去 六 年 ， 香 港 人 只 有 供 樓 ， 不 敢 換 樓 ， 結 果 很 多 人 都 已 供 滿 了 樓 ， 變 成 全 資 產 者 ， 估 計 已 佔 業 主 的 六 成 ， 達 七 十 多 萬 戶 。 這 批 人 的 居 住 環 境 並 不 好 ， 大 部 份 住 在 四 五 百 呎 的 單 位 裡 ， 他 們 有 需 要 ， 亦 有 能 力 換 樓 ， 是 後 市 的 主 要 動 力 。 美 國 近 年 樓 市 起 飛 ， 亦 是 靠 細 樓 換 大 樓 的 動 力 ， 而 非 靠 家 庭 樓 目 增 加 ， 香 港 將 來 樓 市 的 動 力 亦 是 靠 改 善 生 活 的 需 要 。
九 . 政 府 不 賤 賣 土 地 發 展 商 不 會 進 行 減 價 戰
政 府 的 房 屋 政 策 趨 穩 定 ， 不 再 胡 亂 增 加 供 應 ， 亦 不 會 賤 賣 土 地 ， 發 展 商 無 法 補 充 到 廉 價 土 地 ， 自 然 不 會 低 價 賣 樓 ， 進 行 惡 性 競 爭 。 故 一 手 市 場 今 後 將 不 會 拖 低 大 市 ， 反 而 會 成 為 樓 市 上 升 的 火 車 頭 。
十 . 升 幅 積 累 不 少 獲 利 者 反 覆 入 市
樓 市 在 過 去 一 年 ， 積 累 升 幅 已 近 五 成 ， 期 間 獲 利 不 少 ， 其 中 不 少 在 套 現 後 重 新 入 市 ， 而 所 買 入 的 單 位 比 前 更 多 或 更 大 ， 形 成 連 鎖 反 應 。 獲 利 可 吸 引 資 金 流 入 ， 令 投 資 獲 利 可 以 自 我 完 成 ， 估 計 這 種 升 市 的 特 有 現 象 仍 可 以 維 持 一 段 相 當 長 的 時 間 。
要 羅 列 幾 點 利 好 因 素 並 不 難 ， 任 何 時 候 市 場 上 都 同 時 存 在 著 利 好 及 利 淡 因 素 ， 關 鍵 是 現 時 有 越 來 越 多 的 人 開 始 接 受 利 好 的 看 法 。 這 種 趨 勢 已 令 樓 市 進 入 了 第 二 個 階 段 的 上 升 浪 潮 ﹔ 今 次 的 升 幅 未 必 可 及 得 上 第 一 次 反 彈 ， 但 今 次 的 參 與 者 將 不 局 限 於 炒 家 與 投 資 者 ， 用 家 入 市 的 比 例 已 大 為 提 高 ， 顯 示 升 勢 已 為 廣 大 用 家 所 確 認 ， 因 此 我 相 信 今 次 樓 市 的 升 勢 將 會 持 續 ， 尚 未 入 市 的 買 家 還 是 早 買 早 著 。
