賣地成績超乎理想

政 府 停 賣 地 近 兩 年 後 ， 終 於 再 度 賣 地 ， 成 績 遠 超 市 場 預 期 。 馬 鞍 山 的 那 塊 ， 樓 面 地 價 高 達 2773元 一 呎 ， 而 大 圍 銅 鑼 灣 山 路 的 一 塊 ， 樓 面 地 價 更 達 3317元 一 呎 ， 比 市 場 預 期 的 價 錢 高 出 兩 至 三 成 。 
以 這 個 成 交 價 推 算 ， 市 場 人 士 估 計 ， 這 兩 個 發 展 將 來 完 成 後 ， 需 賣 4500元 一 呎 及 5500元 一 呎 ， 才 有 合 理 利 潤 ， 我 對 這 個 估 計 有 點 保 留 。 因 為 這 種 估 計 是 基 於 地 積 比 率 計 算 出 來 的 ， 沒 有 把 發 展 商 賣 樓 時 發 水 的 呎 數 一 併 計 算 在 內 。 以 目 前 發 展 商 賣 樓 時 計 算 呎 數 方 式 ， 會 把 露 台 、 機 房 、 電 梯 大 堂 一 起 計 算 在 內 ， 屆 時 出 售 的 建 築 面 積 可 比 現 時 賣 地 時 的 推 算 方 式 高 出 成 半 左 右 。 故 發 展 商 屆 時 只 要 賣 到 4000元 一 呎 及 4800元 一 呎 ， 已 有 不 錯 的 利 潤 ， 如 能 賣 到 3500元一 呎 與 4000元 一 呎 已 可 封 了 蝕 本 門 。 從 這 個 角 度 看 ， 發 展 商 出 價 尚 算 理 性 。 不 如 市 場 人 士 說 得 那 麼 勇 ， 更 不 似 某 些 學 者 所 說 的 有 托 市 成 分 。 
現 場 可 見 ， 參 與 競 投 的 發 展 商 甚 多 ， 估 計 超 過 十 家 ， 差 不 多 所 有 主 要 發 展 商 都 有 承 價 爭 奪 。 有 時 同 一 個 時 間 出 現 兩 三 個 發 展 商 一 起 舉 手 的 現 象 ， 可 見 競 爭 之 激 烈 。 這 種 氣 氛 對 市 場 當 有 一 定 的 感 染 作 用 ， 據 前 線 的 營 業 員 匯 報 ， 拍 賣 成 績 公 報 後 ， 已 有 不 少 業 主 反 價 ， 而 發 展 商 亦 放 聲 氣 表 示 會 很 快 加 價 。 
然 而 ， 我 並 不 認 為 樓 價 會 因 此 而 大 升 ， 因 為 當 前 樓 市 正 處 於 調 整 期 ， 利 好 消 息 只 會 有 助 調 整 早 日 完 成 ， 並 減 低 調 整 的 幅 度 。 譬 如 ， 原 調 整 期 可 能 要 持 續 至 七 月 ， 現 在 六 月 中 已 可 完 成 ； 原 先 跌 幅 可 能 高 達 一 成 至 成 半 的 ， 現 在 8–10%可 能 已 足 夠 。 
始 終 ， 拍 賣 土 地 達 至 的 是 一 個 期 貨 的 指 標 價 ， 而 非 現 貨 價 。 現 貨 價 會 受 期 貨 價 所 牽 引 ， 但 不 會 立 時 與 期 貨 看 齊 。 再 者 ， 市 民 的 心 態 是 否 立 即 會 受 發 展 商 感 染 ， 也 還 有 待 觀 察 ， 最 關 鍵 的 是 成 立 量 要 跟 得 上 ， 每 日 一 手 盤 的 成 交 量 能 達 70–80個 ， 樓 市 才 算 正 式 完 成 調 整 ， 重 納 上 升 通 道 。