區域差異拉闊
樓 價 自 去 年 九 月 急 升 以 來 ， 先 後 已 升 了 四 成 有 多 ， 但 勢 頭 至 今 仍 非 常 強 勁 ， 未 有 靜 落 來 的 傾 向 。 原 因 可 能 是 前 六 年 的 跌 幅 實 在 太 大 了 ， 可 能 已 嚴 重 超 賣 ， 投 資 者 手 上 仍 錢 多 樓 少 ， 現 在 樓 市 轉 升 ， 大 家 都 急 急 要 補 貨 ， 一 時 間 尚 未 補 得 齊 ， 故 好 像 升 極 都 未 停 。
另 一 方 面 ， 由 於 樓 價 長 期 持 續 下 滑 ， 用 家 也 被 嚇 得 不 敢 換 樓 ， 有 些 甚 至 連 業 主 也 不 敢 做 ， 轉 為 做 租 客 。 現 在 見 樓 市 回 升 ， 不 虞 再 跌 ， 故 紛 紛 修 正 取 態 ， 加 入 搶 貨 行 列 。
經 過 近 半 年 的 搶 貨 ， 銀 主 盤 差 不 多 已 被 掃 清 ， 拍 賣 行 已 失 去 貨 源 ， 而 二 手 市 場 上 原 來 的 放 盤 者 ， 現 在 反 過 來 變 成 入 貨 者 ， 不 單 祇 舊 盤 不 放 ， 並 且 還 要 買 人 家 的 盤 ， 故 供 求 失 衡 的 形 勢 一 下 子 逆 轉 了 。
在 過 去 六 年 裏 ， 中 原 城 市 指 數 曾 由 100點 跌 至 31點 。 如 果 反 彈 是 跌 幅 的 一 半 ， 可 彈 到 65點 。 如 果 反 彈 只 有 跌 幅 的 三 分 之 一 ， 也 可 彈 至 54點 。 現 在 中 原 城 市 指 數 在 45點 ， 要 升 到 54點 ， 還 可 以 再 升 20%才 出 現 較 大 的 調 整 。
不 過 ， 過 去 各 類 樓 宇 的 升 幅 並 不 一 致 ， 超 級 豪 宅 已 升 了 七 八 成 ， 但 新 界 西 北 的 中 小 型 住 宅 才 升 了 兩 三 成 ， 屯 門 至 今 仍 有 一 千 鬆 少 少 一 呎 的 樓 賣 ， 粉 嶺 、 上 水 的 情 況 也 相 差 不 遠 。
究 其 原 因 ， 可 能 是 經 濟 復 甦 的 好 處 尚 未 擴 散 至 普 羅 大 眾 ， 加 上 現 在 入 市 者 之 中 ， 相 當 一 部 分 是 大 投 資 者 ， 他 們 對 豪 宅 的 興 趣 遠 大 於 中 小 型 樓 宇 ， 這 才 造 成 新 界 西 北 樓 價 偏 低 的 現 象 。
我 估 計 ， 這 種 現 象 不 會 長 期 存 在 ， 當 區 域 之 間 的 價 格 差 距 拉 闊 時 ， 用 家 及 投 資 者 的 取 捨 都 會 改 變 ， 有 人 可 能 為 了 住 大 一 點 不 惜 住 遠 一 點 ， 而 有 部 分 投 資 者 也 會 轉 去 炒 落 後 區 。 近 期 中 原 城 市 指 數 的 升 勢 轉 急 ， 原 因 是 指 數 中 的 成 分 樓 有 相 當 一 部 分 來 自 新 界 的 大 屋 村 ， 以 前 這 些 地 區 升 幅 太 慢 ， 故 拖 低 了 指 數 的 升 幅 ， 現 在 資 金 開 始 流 向 落 後 區 ， 故 升 幅 加 快 了 。 我 相 信 ， 未 來 區 域 樓 價 的 差 異 會 收 窄 及 逐 步 合 理 化 。
