地價下跌後的建築設計空間
建 築 藝 術 是 最 大 眾 化 的 藝 術 。 可 不 是 嗎 ？ 人 人 都 住 在 建 築 物 裏 ， 都 能 感 受 到 不 同 設 計 的 優 劣 。 我 們 不 需 要 去 博 物 館 、 圖 書 館 ， 只 要 你 打 開 眼 睛 四 處 走 一 走 ， 我 們 就 可 以 見 到 不 同 的 建 築 物 ， 本 地 的 、 受 外 來 影 響 的 、 最 新 建 的 、 歷 史 遺 留 下 來 的 、 有 你 賞 心 悅 目 的 、 也 有 噁 心 剌 眼 的 ， 每 人 都 有 一 套 由 個 人 經 歷 決 定 的 欣 賞 觀 。
我 從 事 地 產 代 理 行 業 二 十 多 年 ， 接 觸 顧 客 無 數 ， 多 少 聽 過 他 們 對 住 屋 方 面 的 需 求 及 期 望 ， 那 就 趁 今 次 機 會 ， 綜 合 給 你 們 反 映 一 下 ， 希 望 會 有 點 參 考 作 用 。
我 相 信 ： 最 好 的 居 所 ， 應 符 合 實 際 會 住 在 裏 面 的 人 日 常 生 活 的 需 要 。 最 好 先 由 居 住 者 議 定 初 步 構 思 ？ 再 交 給 建 築 師 研 究 如 何 把 這 些 構 思 變 成 現 實 。
使 用 者 的 構 思 有 時 會 不 切 實 際 、 雜 亂 無 章 ， 需 要 建 築 師 去 消 化 、 理 順 ， 然 後 與 居 所 所 在 處 的 環 境 統 一 起 來 ， 這 樣 建 築 物 才 能 既 與 環 境 融 合 ， 又 有 獨 立 風 格 ， 亦 能 符 合 用 家 的 需 要 。
然 而 ， 香 港 的 客 觀 條 件 不 容 許 大 部 分 普 通 人 以 這 種 方 式 去 籌 建 自 己 的 理 想 居 所 。 他 們 只 能 間 接 地 透 過 市 場 機 制 ， 以 消 費 者 的 偏 好 ， 把 訊 息 傳 給 發 展 商 。 再 由 發 展 商 把 他 們 的 需 求 告 訴 建 築 師 。 可 惜 ， 這 種 市 場 機 制 在 過 去 一 段 很 長 的 時 間 裏 都 不 見 得 太 有 效 。 原 因 是 香 港 長 期 處 於 一 個 高 地 價 的 環 境 ， 把 很 多 事 物 都 扭 曲 了 。
今 天 ， 香 港 高 地 價 的 環 境 已 出 現 了 重 大 的 轉 變 ， 擺 在 香 港 建 築 師 面 前 的 將 另 有 一 番 新 景 象 。
在 未 談 新 景 象 之 前 ， 我 想 先 談 談 過 去 的 高 地 價 環 境 ， 如 何 局 限 了 建 築 師 設 計 的 空 間 。
香 港 的 高 地 價 環 境 絕 非 地 少 人 多 所 造 成 ， 香 港 有 超 過 八 成 的 土 地 至 今 尚 未 開 發 ， 如 果 政 府 有 心 增 加 樓 宇 供 應 ， 絕 對 有 能 力 壓 低 樓 價 。 特 區 政 府 推 出 八 萬 五 之 後 ， 樓 價 應 聲 滑 落 就 是 最 好 的 證 明 。
港 英 時 代 ， 殖 民 地 政 府 雖 不 斷 宣 稱 沒 有 高 地 價 政 策 ， 但 卻 沒 有 盡 力 去 改 變 香 港 的 高 地 價 現 實 。 其 實 當 時 的 政 府 是 刻 意 控 制 土 地 供 應 ， 以 維 持 高 地 價 的 環 境 。 只 有 這 樣 ， 政 府 在 低 稅 的 環 境 下 ， 仍 有 龐 大 的 從 地 產 方 面 得 來 的 間 接 收 入 ， 以 補 貼 政 府 的 運 作 。
在 土 地 供 應 不 足 的 情 況 下 ， 香 港 人 對 居 住 環 境 都 不 敢 奢 求 ， 能 有 一 個 獨 立 的 單 位 作 居 所 ， 已 是 大 多 數 人 夢 寐 以 求 的 理 想 的 了 。 故 此 人 們 都 不 敢 奢 談 設 計 ， 他 們 斤 斤 計 較 的 ， 只 是 居 住 的 面 積 的 大 小 ， 期 望 孩 子 可 以 有 獨 立 的 房 間 ， 期 望 廚 房 可 同 時 放 得 下 雪 櫃 與 洗 衣 機 。 至 於 設 計 風 格 ， 個 人 品 味 等 ， 都 不 屬 買 樓 時 的 主 要 考 慮 。
在 這 樣 的 情 況 下 ， 地 產 發 展 商 亦 不 會 花 心 思 在 建 築 設 計 上 ， 他 們 的 著 眼 點 都 只 會 放 在 如 何 用 盡 地 積 比 例 。 由 於 建 成 的 樓 宇 一 般 都 不 愁 賣 不 出 ， 故 能 夠 建 出 來 的 面 積 越 多 ， 將 來 賺 到 錢 就 會 更 多 。 建 築 師 別 出 心 裁 的 創 意 ， 如 果 不 能 增 加 可 以 出 售 的 面 積 的 話 ， 發 展 商 都 會 置 若 罔 聞 ， 因 為 藝 術 風 格 除 增 加 建 築 成 本 外 ， 還 可 能 帶 來 額 外 的 風 險 ， 不 如 按 照 以 為 市 場 接 受 的 樣 板 圖 則 翻 炒 算 數 。 因 此 香 港 的 建 築 師 常 有 英 雄 無 用 武 之 地 的 感 覺 。
事 實 上 ， 任 何 建 築 師 只 要 在 用 盡 地 積 比 率 方 面 有 何 差 錯 的 話 ， 都 可 能 要 付 出 沉 重 的 代 價 ， 著 名 建 築 師 甘 洺 ， 就 是 為 此 不 得 不 把 他 的 退 休 生 涯 都 花 在 與 發 展 商 的 訴 訟 上 。 在 這 樣 的 情 勢 下 ， 建 築 師 都 不 得 不 明 哲 保 身 。
不 過 ， 由 於 樓 價 連 年 大 跌 ， 香 港 的 高 地 價 環 境 已 不 復 存 在 ， 比 起 紐 約 、 倫 敦 等 大 都 會 ， 香 港 樓 價 已 經 不 高 ， 如 果 外 國 的 建 築 師 在 這 樣 的 地 價 環 境 下 仍 有 創 意 空 間 ， 香 港 的 建 築 師 已 沒 有 理 由 把 自 己 的 不 濟 全 推 諉 予 高 地 價 環 境 。
事 實 上 ， 由 於 近 年 樓 宇 的 供 應 大 增 ， 消 費 者 的 偏 好 已 開 始 為 發 展 商 所 重 視 ， 純 賣 建 築 面 積 的 發 展 商 已 失 去 市 場 競 爭 能 力 。 我 們 已 能 看 到 不 同 設 計 的 樓 盤 ， 即 使 在 同 區 ， 亦 可 以 賣 到 不 同 的 價 錢 ， 相 差 不 是 三 五 個 巴 仙 ， 而 是 二 三 十 個 巴 仙 。 譬 如 太 古 地 產 發 展 的 逸 樺 園 ， 就 以 環 保 概 念 贏 取 新 一 代 消 費 者 的 歡 心 ， 為 發 展 商 帶 來 龐 大 的 財 政 收 益 。
在 這 種 情 況 下 ， 我 相 信 今 後 發 展 商 將 對 有 創 意 的 設 計 概 念 更 為 重 視 ， 能 成 功 演 繹 及 具 體 落 實 這 些 概 念 的 建 築 師 ， 將 比 前 有 更 多 的 發 展 空 間 。 單 是 能 用 盡 地 積 比 率 的 建 築 師 已 失 去 市 場 競 爭 能 力 。 相 反 ， 設 計 前 衛 、 既 有 個 人 風 格 、 又 配 合 時 代 潮 流 及 當 地 環 境 的 建 築 師 才 能 脫 穎 而 出 。 消 費 者 在 將 來 除 了 會 注 重 居 所 的 實 用 價 值 外 ， 還 會 借 居 所 的 選 擇 去 顯 示 自 己 的 智 慧 及 品 味 。
此 外 ， 為 了 迎 合 部 分 消 費 者 需 要 ， 一 些 過 去 少 被 留 意 的 民 族 風 格 或 宗 教 特 色 ， 亦 可 能 重 新 被 借 用 加 以 演 化 。 不 難 想 像 ， 未 來 香 港 的 建 築 設 計 將 更 加 多 姿 多 采 ， 而 建 築 師 可 提 供 的 附 加 值 亦 會 更 被 重 視 。
另 一 方 面 ， 建 築 專 業 亦 不 能 只 把 注 意 力 放 在 設 計 風 格 上 ， 建 築 的 實 際 功 能 在 任 何 時 候 都 是 消 費 者 最 關 注 的 。 過 去 消 費 者 的 關 注 甚 少 為 發 展 商 所 重 視 ， 消 費 者 的 利 益 主 要 靠 政 府 的 建 築 條 例 去 給 予 保 障 ， 但 政 府 能 做 的 只 著 眼 於 一 些 最 基 本 的 需 要 ， 如 光 線 、 空 氣 、 排 污 及 家 居 安 全 等 。 至 於 發 展 商 ， 他 們 為 節 省 成 本 ， 往 往 提 供 了 政 府 要 求 的 最 低 標 準 就 算 數 。 但 為 了 競 爭 ， 今 後 的 建 築 設 計 必 須 考 慮 到 政 府 標 準 以 外 的 消 費 者 利 益 。
譬 如 最 近 已 有 樓 盤 以 高 樓 底 作 標 榜 ， 而 非 只 有 八 呎 半 了 ， 亦 有 樓 盤 強 調 私 隱 上 的 考 慮 ， 而 非 只 強 調 方 便 了 。 不 過 仍 存 在 著 一 些 層 面 ， 消 費 者 早 有 怨 言 ， 但 仍 未 獲 發 展 商 適 當 重 視 ， 譬 如 漏 水 、 曝 曬 等 。
我 相 信 防 漏 在 技 術 上 已 沒 有 問 題 ， 關 鍵 只 在 用 料 及 施 工 的 問 題 ， 發 展 商 肯 認 真 重 視 的 話 ， 問 題 不 難 解 決 。 至 於 西 斜 曝 曬 的 問 題 ， 我 建 議 可 考 慮 在 面 西 的 牆 上 建 垂 直 花 園 、 廣 種 植 物 ， 既 環 保 、 又 美 觀 、 又 防 曬 ， 只 要 建 些 種 植 槽 ， 及 安 排 自 動 灌 溉 系 統 已 成 ， 看 誰 敢 以 此 去 測 試 市 場 的 反 應 。
此 外 ， 由 於 今 天 的 樓 價 只 是 高 峰 期 的 三 分 之 一 左 右 ， 以 香 港 人 的 平 均 負 擔 能 力 去 計 ， 香 港 人 理 應 可 以 住 比 以 前 更 寬 敞 的 樓 宇 。 因 此 ， 我 估 計 社 會 上 潛 在 著 一 股 龐 大 的 換 樓 需 求 ， 現 在 人 們 普 遍 仍 未 付 諸 行 動 ， 主 要 不 是 買 不 起 ， 而 是 擔 心 樓 價 還 會 進 一 步 下 跌 ， 因 而 招 受 資 產 貶 值 的 損 失 。 一 旦 樓 價 的 發 展 趨 勢 轉 為 向 上 的 話 ， 換 樓 的 需 求 可 能 在 短 期 裏 暴 增 。
當 前 仍 有 一 些 發 展 項 目 ， 戶 型 的 面 積 仍 很 細 小 ， 似 在 爭 取 初 次 置 業 人 士 。 我 不 覺 得 這 是 一 種 聰 明 的 策 略 ， 因 為 這 類 細 單 位 ， 二 手 市 場 的 供 應 多 的 是 ， 發 展 商 與 小 業 主 搶 客 ， 價 錢 怎 不 越 搶 越 低 。
因 此 ， 我 認 為 未 來 新 發 展 的 項 目 仍 應 以 換 樓 人 士 為 主 要 對 象 ， 面 積 得 有 七 百 呎 以 上 ， 否 則 換 來 幹 什 麼 。
對 換 樓 人 士 而 言 ， 他 們 所 追 求 的 已 非 一 個 獨 立 單 位 這 麼 簡 單 ， 房 委 會 提 供 的 公 屋 也 已 有 此 層 次 。 他 們 會 追 求 有 主 人 套 房 ， 內 裏 更 需 要 附 設 一 套 較 像 樣 的 ， 達 享 受 層 次 的 潔 具 。
此 外 ， 香 港 的 一 般 中 等 家 庭 都 有 僱 用 菲 傭 ， 工 人 房 實 有 普 遍 的 需 求 ， 總 不 能 兒 子 大 了 還 要 和 菲 傭 孖 鋪 。 過 去 樓 價 貴 ， 發 展 商 寧 提 供 多 一 個 睡 房 也 不 建 工 人 房 ， 結 果 菲 傭 住 的 房 間 反 而 大 過 普 通 工 人 房 。 現 在 樓 價 平 了 ， 工 人 房 已 是 換 樓 人 士 的 必 要 考 慮 ， 大 家 在 設 計 上 可 不 要 漏 了 。
還 有 一 點 值 得 一 提 的 ， 就 是 對 家 居 辦 公 室 （ home office） 的 需 求 。 隨 著 電 腦 及 互 聯 網 的 普 及 ， 很 多 人 已 不 一 定 要 回 辦 公 室 工 作 ， 甚 至 可 作 為 自 僱 人 士 ， 留 在 家 裏 工 作 。 因 此 ， 書 房 一 定 要 預 埋 線 路 方 便 上 網 。 即 使 睡 房 也 要 設 電 腦 角 ， 因 為 無 論 工 作 、 娛 樂 、 以 至 對 外 聯 繫 ， 人 都 需 要 有 自 己 的 空 間 ， 不 被 騷 擾 。
其 實 ， 與 其 聽 我 講 消 費 者 的 需 求 ， 不 如 自 己 親 自 去 聽 消 費 者 的 意 見 。 新 樓 入 伙 時 ， 抽 樣 家 訪 一 批 剛 入 伙 的 業 主 會 有 最 好 的 效 果 。 有 心 把 自 己 的 設 計 與 用 家 的 需 要 結 合 起 來 的 建 築 師 不 妨 一 試 。
我 知 道 ， 近 期 香 港 建 築 師 行 業 普 遍 非 常 悲 觀 ， 政 府 停 止 賣 地 已 一 段 時 間 ， 新 起 動 的 工 程 不 足 ， 大 量 建 築 師 都 處 於 半 失 業 狀 態 。 但 中 國 人 有 句 說 話 大 ， 叫 做 “ 禍 兮 福 所 依 ” ， 即 是 說 在 壞 的 發 展 中 ， 會 提 供 出 現 好 的 條 件 。 地 產 不 景 氣 ， 建 築 師 的 工 作 少 了 。 但 樓 價 下 跌 ， 卻 改 變 了 過 去 遏 抑 建 築 師 創 意 的 高 地 價 環 境 ， 我 個 人 相 信 在 低 地 價 環 境 下 ， 香 港 建 築 師 行 業 將 有 更 好 的 發 展 空 間 。
