需求湧現 樓市升溫

與 一 班 分 析 員 聚 會 ， 當 中 有 兩 名 看 淡 的 死 硬 派 ， 堅 持 不 信 香 港 樓 市 會 有 轉 勢 向 上 的 條 件 ， 他 們 提 出 理 由 是 多 方 面 的 ， 我 打 算 逐 一 在 這 裏 與 以 探 討 。 
他 們 講 得 最 多 的 是 供 求 問 題 ， 認 為 在 供 過 於 求 的 情 況 下 ， 樓 價 是 不 可 能 持 續 上 升 的 。 但 他 們 犯 了 一 個 重 要 的 錯 誤 ， 就 是 只 會 從 「 過 去 」 的 數 據 去 看 問 題 ， 不 會 用 發 展 的 觀 點 去 看 問 題 。 如 果 過 去 如 是 將 來 亦 將 如 是 ， 世 界 何 來 這 麼 多 的 變 化 ？ 
在 樓 宇 的 供 求 問 題 上 ， 供 應 量 通 常 都 比 較 穩 定 ， 可 測 性 相 對 強 ， 但 一 樣 會 因 政 府 的 政 策 及 發 展 商 的 心 態 而 有 所 改 變 。 至 於 需 求 方 面 ， 長 期 當 然 受 人 口 增 長 及 負 擔 能 力 影 響 ， 但 短 期 則 決 定 於 市 場 情 緒 。 
那 些 悲 觀 的 分 析 員 ， 只 看 到 過 去 幾 年 ， 每 年 香 港 的 平 均 吸 納 能 力 只 有 二 萬 二 千 餘 個 ， 卻 不 明 白 這 個 吸 納 能 力 是 隨 時 會 因 應 市 場 的 心 態 轉 變 而 大 幅 轉 變 的 。 故 他 們 得 出 一 個 簡 單 但 錯 誤 的 結 論 ： 來 年 供 應 二 萬 七 千 個 ， 需 求 只 有 二 萬 二 千 個 ， 供 過 於 求 ， 樓 價 難 升 。 
然 而 ， 這 每 年 二 萬 二 千 個 吸 納 能 力 是 在 市 場 情 緒 極 度 低 落 的 情 況 下 出 現 的 ， 是 一 個 受 遏 抑 情 況 下 的 偏 低 數 字 ， 不 代 表 香 港 社 會 正 常 的 吸 納 能 力 。 
在 中 央 挺 港 政 策 推 出 後 ， 市 場 情 緒 已 出 現 很 大 的 轉 變 ， 傾 向 看 好 後 市 的 人 已 越 來 越 多 ， 六 年 淡 市 裏 積 累 起 來 的 需 求 正 慢 慢 被 釋 放 出 來 ， 並 有 一 發 不 可 收 拾 之 勢 。 
以 最 近 一 手 市 場 的 成 交 量 推 算 ， 未 來 一 年 足 可 以 消 化 三 萬 個 供 應 量 。 有 人 擔 心 ， 近 日 的 興 旺 只 是 另 一 次 小 陽 春 ， 樓 市 很 快 又 會 淡 靜 下 來 ， 恢 復 原 來 狀 態 。 然 而 ， 真 正 在 前 線 工 作 的 人 都 可 以 感 覺 到 ， 今 次 的 力 度 與 以 前 有 所 不 同 ， 它 的 強 度 已 跨 越 了 好 淡 的 臨 界 線 ， 足 以 把 原 先 的 惡 性 循 環 扭 轉 至 良 性 互 動 。 
新 增 的 需 求 已 足 以 令 一 手 市 場 有 條 件 提 高 售 價 ， 部 分 需 求 因 而 轉 投 二 手 市 場 ， 使 停 頓 已 久 的 換 樓 機 制 得 以 重 新 啟 動 。 九 月 份 內 二 手 市 場 上 的 平 盤 差 不 多 全 數 掃 清 。 業 主 反 價 後 ， 買 家 雖 猶 豫 了 一 會 ， 到 十 月 份 買 家 又 開 始 作 第 二 輪 的 清 貨 ， 凡 反 價 不 足 10%的 現 在 又 被 視 為 「 筍 貨 」 ， 開 始 大 量 被 吸 納 。 在 這 種 情 況 下 ， 淡 友 已 初 嘗 看 錯 市 的 代 價 ， 其 中 不 少 已 被 逼 轉 「 呔 」 。 
一 旦 市 場 意 識 到 ， 遲 買 會 更 便 宜 的 日 子 已 經 過 去 ， 好 市 就 會 進 入 自 我 完 成 的 系 統 ， 價 錢 上 升 ， 買 家 被 逼 早 作 決 定 ， 大 家 都 早 作 決 定 ， 需 求 就 齊 齊 湧 現 ， 樓 價 於 是 升 得 更 快 。 樓 價 升 得 越 多 ， 那 些 死 不 信 邪 的 人 也 只 好 改 變 初 衷 ， 加 入 搶 購 行 列 。 
以 最 近 市 場 的 情 況 來 看 ， 第 二 輪 熱 潮 又 再 出 現 ， 十 月 份 樓 市 仍 會 持 續 興 旺 。