需求帶動 市道轉旺
歐 遊 回 港 即 感 到 房 地 產 市 道 已 出 現 了 微 妙 的 變 化 。 與 以 往 最 不 一 樣 的 地 方 ， 是 今 次 樓 市 的 活 力 乃 由 需 求 帶 動 。
近 年 樓 市 雖 每 隔 一 段 時 間 會 活 躍 一 次 ， 但 動 力 都 來 自 供 應 的 一 方 ， 例 如 某 發 展 商 以 新 低 價 推 出 一 個 優 質 新 盤 ， 配 合 廣 告 宣 傳 ， 加 上 經 紀 促 銷 ， 才 見 成 績 。 要 是 供 應 一 方 的 優 惠 不 吸 引 ， 或 推 廣 的 手 法 較 為 平 淡 ， 市 場 就 難 有 好 反 應 。 故 可 以 說 ， 當 時 市 況 的 活 躍 程 度 取 決 於 供 應 方 的 取 態 與 行 為 ， 而 需 求 方 則 非 常 被 動 ， 沒 有 自 發 去 引 導 市 場 轉 變 。
然 而 今 次 樓 市 的 動 力 卻 是 來 自 需 求 方 。 八 月 下 旬 ， 發 展 商 並 無 新 盤 推 出 ， 連 價 錢 也 沒 有 作 什 麼 調 整 ， 即 是 說 供 應 方 在 這 段 時 間 並 沒 有 出 過 什 麼 力 ， 但 市 況 驟 然 活 躍 起 來 。 很 明 顯 今 次 令 市 場 起 動 的 力 量 應 來 自 需 求 方 ， 反 映 需 求 方 的 取 態 在 這 段 時 間 出 現 了 重 大 的 轉 變 。
我 相 信 這 個 轉 變 會 對 樓 市 產 生 根 本 性 的 響 ， 樓 市 可 能 就 此 轉 勢 。
一 般 的 看 法 都 認 為 ， 近 年 樓 市 不 振 的 主 要 原 因 是 供 應 過 多 ， 故 大 家 都 致 力 要 求 政 府 減 少 供 應 。 然 而 ， 即 使 政 府 停 止 賣 地 ， 也 無 法 減 少 樓 宇 的 供 應 ， 起 碼 要 兩 三 年 後 ， 停 售 土 地 的 影 響 才 能 在 樓 宇 市 場 上 反 映 出 來 ， 於 是 得 出 一 個 結 論 ―兩 三 年 內 樓 市 都 難 望 好 轉 。
但 是 大 家 忘 記 了 ， 在 供 求 爭 持 的 過 程 中 ， 不 但 供 應 方 面 會 隨 時 間 而 改 變 ， 而 需 求 方 面 也 一 樣 會 變 。 要 供 應 變 要 花 很 多 時 間 ， 但 需 求 要 變 則 可 以 很 快 ， 一 閃 念 之 間 已 可 作 180度 轉 變 。
這 種 需 求 方 面 的 心 態 轉 變 通 常 有 一 個 由 量 變 轉 化 到 質 變 的 過 程 ， 事 後 解 釋 原 因 容 易 ， 事 前 要 估 計 出 現 的 時 間 則 不 容 易 ， 但 一 旦 出 現 就 證 明 量 變 已 超 現 臨 界 線 ， 質 的 飛 躍 已 經 出 現 。 我 相 信 後 市 的 動 力 將 由 不 斷 增 長 的 需 求 帶 動 ， 先 是 新 盤 好 銷 ， 跟 著 發 展 商 取 態 轉 強 ， 售 價 提 升 ， 於 是 部 分 買 家 轉 投 二 手 市 場 ， 當 二 手 市 場 也 轉 活 躍 後 ， 換 樓 機 制 就 會 被 啟 動 ， 樓 市 轉 勢 就 可 以 被 確 認 。
