樓市轉角 樓價飈升

在 九 月 四 日 的 記 者 會 上 ， 我 首 次 展 示 了 我 對 後 市 的 一 些 較 為 樂 觀 的 想 法 ， 現 在 我 把 當 時 的 談 話 集 要 如 下 ， 供 讀 者 參 考 ： 
六 大 政 經 因 素 ： 
  (一 ) 香 港 大 難 不 死 ， 必 有 後 福 
沙 士 的 爆 發 以 及 「 七 一 」 遊 行 雖 對 香 港 社 會 造 成 重 大 衝 擊 ， 但 期 間 樓 價 只 微 調 三 至 五 個 百 分 點 ， 沒 有 像 金 融 風 暴 時 期 那 樣 ， 一 插 就 兩 成 幾 三 成 ， 反 映 市 底 已 相 當 堅 固 ， 後 市 易 升 難 跌 。 
(二 ) 港 人 似 願 意 給 政 府 新 機 會 
「 七 一 」 期 間 ， 民 間 不 滿 情 緒 激 烈 ， 人 們 一 度 擔 心 特 區 政 府 已 無 法 挽 回 民 心 ， 單 換 幾 個 局 長 已 無 補 於 事 。 然 而 新 班 子 上 場 後 ， 政 黨 與 傳 媒 都 刻 意 留 一 手 ， 沒 有 過 度 攻 擊 ， 反 映 民 心 思 治 ， 不 想 香 港 再 亂 下 去 。 調 查 顯 示 ， 特 區 政 府 民 望 正 在 回 升 ， 新 管 治 班 子 將 有 一 段 蜜 月 期 ， 可 集 中 力 量 改 善 經 濟 環 境 ， 為 樓 市 復 甦 增 添 氣 氛 。 
(三 ) 中 央 取 態 明 智 ， 挺 港 政 策 決 斷 
對 「 七 一 」 遊 行 ， 中 央 沒 有 輕 率 定 性 為 動 亂 ， 而 能 順 應 民 意 ， 讓 特 首 出 來 認 錯 ； 即 使 對 遊 行 搞 手 民 主 黨 ， 亦 透 過 間 接 途 徑 聽 取 意 見 ； 對 臨 尾 反 骨 的 自 由 黨 ， 不 但 沒 有 打 壓 ， 還 讓 唐 英 年 當 財 政 司 長 ， 反 映 中 央 非 常 理 智 。 
另 一 方 面 ， 中 央 採 取 了 一 連 串 實 際 措 施 去 扶 持 香 港 的 經 濟 發 展 ， 包 括 落 實 CEPA， 興 建 港 珠 澳 大 橋 ， 以 及 放 寬 自 由 行 等 。 很 明 顯 中 央 已 向 地 方 表 態 ， 局 部 利 益 必 須 服 從 全 局 利 益 ， 故 各 地 方 政 府 紛 紛 轉 向 ， 表 示 會 配 合 中 央 政 策 ， 支 持 香 港 發 展 。 今 後 香 港 可 做 高 增 值 的 金 融 及 專 業 服 務 中 心 ， 而 珠 江 三 角 洲 只 扮 演 生 產 基 地 的 角 色 ， 明 顯 對 香 港 有 利 。 
(四 ) 大 都 會 優 勢 鞏 固 
中 國 開 放 後 ， 有 人 擔 心 香 港 作 為 中 國 對 外 窗 口 的 角 色 會 消 退 ， 因 中 國 其 他 地 方 也 可 以 直 接 跟 西 方 做 生 意 。 這 種 分 析 並 不 正 確 。 美 國 全 國 各 地 都 可 以 對 外 接 觸 ， 但 一 樣 會 出 現 紐 約 這 樣 的 大 都 會 ， 香 港 比 大 陸 其 他 城 市 的 優 勢 ， 遠 遠 強 過 紐 約 與 美 國 其 他 城 市 的 差 距 。 香 港 有 外 匯 自 由 ， 有 公 平 法 制 ， 有 訊 息 流 通 ， 有 .…..很 多 都 是 國 內 其 他 城 市 不 能 一 下 子 有 的 ， 故 香 港 的 大 都 會 優 勢 非 常 鞏 固 。 這 使 香 港 樓 市 的 滑 落 必 然 是 暫 時 性 的 ， 樓 價 遲 早 要 反 映 香 港 的 大 都 會 價 值 。 
(五 ) 「 胡 溫 」 班 子 已 順 利 接 班 、 中 國 政 局 日 趨 穩 定 
共 產 政 權 最 大 的 問 題 是 接 班 不 容 易 ， 文 革 是 接 班 人 問 題 ， 六 四 也 是 接 班 人 問 題 ， 有 人 擔 心 今 次 又 出 問 題 ， 但 看 「 胡 溫 」 處 理 沙 士 及 香 港 問 題 那 麼 果 斷 有 信 心 ， 可 見 早 已 大 權 在 握 。 今 次 要 全 國 配 合 支 持 香 港 ， 地 方 政 府 莫 敢 不 從 ， 可 見 「 胡 溫 」 已 掌 實 權 ， 並 有 能 力 全 面 貫 切 。 未 來 十 年 ， 香 港 起 碼 不 用 擔 心 中 國 出 現 亂 局 ， 拖 累 香 港 發 展 。 現 在 看 來 ， 「 胡 溫 」 班 底 處 事 相 當 開 明 ， 這 將 有 利 於 減 少 兩 制 間 的 矛 盾 ， 對 香 港 的 長 遠 發 展 非 常 有 行 。 
(六 ) 經 濟 增 長 加 快 ， 前 景 日 趨 樂 觀 
近 日 ， 無 論 官 方 還 是 民 間 都 預 期 下 半 年 的 經 濟 增 長 會 加 快 ， 顯 示 沙 士 及 「 七 一 」 遊 行 都 未 完 全 動 搖 香 港 根 基 。 如 果 經 濟 增 長 逐 漸 在 失 業 情 況 上 也 可 反 映 出 來 ， 市 民 信 心 將 進 一 步 增 強 。 
六 大 基 本 改 善 ： 
以 上 是 大 氣 候 方 面 的 有 利 因 素 ， 在 樓 宇 市 場 本 身 ， 一 些 基 本 因 素 亦 在 不 斷 改 善 ： 
(一 ) 樓 從 來 未 有 這 樣 抵 買 過 
由 於 樓 價 連 跌 六 年 ， 跌 幅 接 近 七 成 ， 加 息 率 亦 處 於 歷 史 低 位 ， 港 人 供 樓 所 費 佔 入 息 約 比 例 從 來 沒 有 如 此 低 過 。 所 以 現 在 人 們 不 是 買 不 起 樓 ， 而 是 沒 有 信 心 買 樓 ， 信 心 一 旦 轉 強 ， 潛 在 的 購 買 力 就 會 被 引 發 出 來 。 
(二 ) 供 過 於 求 只 是 一 時 現 象 
表 面 上 ， 現 時 樓 市 的 主 要 問 題 是 供 過 於 求 ， 連 年 發 展 商 推 出 的 新 盤 都 無 法 全 部 消 化 。 但 從 實 際 數 字 來 看 ， 私 人 市 場 的 供 應 量 並 不 龐 大 ， 平 均 每 年 只 是 二 萬 六 千 個 左 右 ， 較 八 十 年 代 平 均 每 年 三 萬 個 少 得 多 。 現 時 的 問 題 不 是 供 應 太 多 ， 而 是 需 求 不 足 。 近 期 信 心 提 高 將 有 助 刺 激 需 求 ， 加 上 政 府 已 停 止 賣 地 ， 減 少 未 來 土 地 供 應 ， 故 供 過 於 求 的 現 象 遲 早 會 過 去 ， 這 將 有 助 人 們 逐 漸 建 立 信 心 。 
(三 )居 屋 、 公 屋 減 少 ， 資 源 流 入 私 人 市 場 
過 去 私 人 樓 宇 市 場 出 問 題 的 另 一 個 原 因 ， 是 居 屋 愈 起 愈 多 ， 公 屋 愈 起 愈 靚 ， 搶 走 了 私 人 市 場 不 少 買 家 ， 現 在 政 策 已 修 正 ， 資 源 將 引 入 私 人 市 場 。 
(四 ) 政 府 明 白 要 救 經 濟 先 救 地 產 ， 十 月 還 會 出 招 
(五 )自 由 行 觸 動 勢 頭 轉 變 
自 由 行 對 旅 遊 業 及 零 售 業 的 積 極 影 響 已 立 杆 見 影 ， 商 舖 市 場 是 明 顯 受 益 ， 租 金 及 舖 價 都 明 顯 上 升 。 住 宅 方 面 ， 實 際 入 市 的 國 內 來 客 雖 然 有 限 ， 但 原 先 爭 持 不 下 的 形 勢 已 有 轉 變 ， 好 友 漸 佔 上 風 ， 原 先 香 港 內 部 被 過 抑 的 購 買 力 正 被 引 發 出 來 。 八 月 下 旬 交 轉 急 ， 買 家 追 價 的 心 態 有 時 較 經 紀 還 強 。 二 手 市 場 的 賤 賣 盤 已 去 得 七 七 八 八 ， 下 輪 的 成 交 ， 價 格 無 可 避 免 會 做 高 。 
(六 ) 發 展 商 心 態 轉 強 ， 減 價 戰 機 會 減 少 
過 去 幾 年 的 樓 市 下 滑 主 要 由 一 手 市 場 帶 動 ， 每 次 有 新 盤 開 都 拖 累 二 手 市 場 。 近 日 發 展 商 的 心 態 已 轉 強 ， 不 願 再 惡 性 競 爭 互 相 踐 踏 ， 將 有 利 二 手 市 場 復 甦 。 二 手 市 場 活 躍 起 來 後 ， 換 樓 的 機 制 才 可 以 啟 動 ， 市 民 的 信 心 才 能 恢 復 。 
綜 觀 整 體 形 勢 ， 樓 市 最 壞 的 時 間 已 經 過 去 ， 後 市 將 升 多 跌 少 。 買 樓 自 住 可 放 膽 入 市 ， 長 線 投 資 者 亦 不 應 放 過 機 會 ， 三 五 年 後 必 有 所 獲 。