改估價機制 防賤賣土地

有 朋 友 問 我 ， 為 什 麼 香 港 的 發 展 商 減 價 減 得 這 麼 手 爽 ， 好 像 樓 是 不 用 錢 起 的 一 樣 。 我 告 訴 他 ， 其 基 本 原 因 是 發 展 商 有 源 源 不 絕 的 廉 價 土 地 供 應 。 譬 如 當 樓 宇 的 市 價 在 2500元 一 呎 的 時 候 ， 他 們 仍 可 賣 到 將 來 賣 2,200元 一 呎 也 有 錢 賺 的 土 地 ， 那 麼 他 們 就 輕 易 放 膽 減 價 ， 2500減 到 2400， 不 然 再 減 到 2300、 2200也 沒 問 題 ， 只 要 去 勾 地 表 裏 買 回 一 塊 更 低 成 本 的 土 地 已 可 做 套 戥 。 出 現 這 種 情 況 的 基 本 原 因 ， 是 香 港 政 府 賣 地 時 的 估 價 方 法 讓 發 展 商 鑽 了 空 子 。 政 府 以 十 六 兩 秤 賣 地 給 發 展 商 ， 發 展 商 卻 以 十 二 兩 秤 賣 樓 與 消 費 者 ， 以 至 發 展 商 太 容 易 賺 錢 ， 減 價 好 像 不 用 本 錢 一 樣 。 
香 港 政 府 在 訂 定 賣 地 價 格 時 ， 不 論 是 公 開 拍 賣 ， 還 是 個 別 談 判 補 地 價 ， 都 採 用 統 一 的 估 價 方 法 。 政 府 會 先 看 看 現 時 市 場 的 樓 在 賣 什 麼 價 錢 ， 然 後 推 論 土 地 建 成 樓 後 將 來 可 賣 得 多 少 錢 ， 再 減 去 發 展 商 的 建 築 及 賣 樓 成 本 以 及 利 息 等 ， 並 會 預 留 一 部 分 作 發 展 商 的 合 理 利 潤 ， 剩 下 來 的 才 是 地 價 。 這 種 估 價 方 法 叫 做 剩 餘 法 ， 全 世 界 都 用 ， 並 沒 有 什 麼 不 妥 ， 問 題 在 政 府 估 計 發 展 商 將 來 可 賣 多 少 呎 樓 面 時 ， 只 按 地 積 比 率 推 算 ， 但 實 際 上 發 展 商 賣 樓 時 真 正 可 銷 售 的 面 積 遠 超 過 此 數 。 
譬 如 ： 土 地 面 積 一 萬 呎 ， 地 積 比 率 八 倍 ， 政 府 就 以 將 來 可 建 八 萬 呎 樓 去 估 價 ， 但 實 質 上 到 發 展 商 賣 樓 時 ， 一 些 政 府 不 計 地 積 比 率 的 建 築 面 積 也 會 計 入 一 併 出 售 ， 結 果 發 展 商 可 以 用 作 出 售 的 面 積 遠 超 過 八 萬 呎 ， 變 成 發 展 商 很 容 易 賺 錢 ， 也 很 願 意 減 價 。 
現 時 政 府 計 地 積 比 率 時 ， 窗 台 、 露 台 、  房 、 泵 房 、 火 牛 房 、 擴 闊 了 的 電 梯 大 堂 及 走 廊 等 都 不 計 算 ， 但 發 展 商 賣 樓 時 是 決 不 會 漏 計 入 賣 樓 的 建 築 面 積 中 去 的 。 有 時 膽 子 大 的 發 展 商 竟 連 停 車 場 及 防 火 層 也 一 併 計 算 ， 總 之 新 設 想 層 出 不 窮 ， 消 費 者 不 斷 當 殃 。 
法 律 改 革 委 員 會 本 曾 建 議 ， 要 發 展 商 在 賣 樓 時 建 築 面 積 中 包 含 的 細 項 列 出 來 。 這 個 建 議 其 實 已 很 溫 和 ， 它 不 是 不 許 發 展 商 把 某 些 面 積 也 計 入 用 作 出 售 的 建 築 面 積 ， 只 是 要 求 發 展 商 告 訴 消 費 者 建 築 面 積 計 入 了 那 些 東 西 ， 但 一 樣 不 為 發 展 商 接 納 。 
如 果 政 府 不 敢 改 變 發 展 商 賣 樓 的 方 法 ， 起 碼 可 以 改 變 自 己 賣 地 時 的 估 計 方 法 。 發 展 商 用 十 二 兩 稱 賣 樓 ， 政 府 一 樣 用 十 四 兩 稱 賣 地 ， 發 展 商 在 賣 樓 時 計 入 的 建 築 面 積 ， 政 府 賣 地 估 價 時 也 一 併 計 入 ， 這 樣 政 府 才 能 真 正 做 到 不 用 賺 賣 土 地 。 發 展 商 無 法 買 至 廉 價 土 地 作 補 充 時 ， 就 會 借 售 樓 花 ， 樓 市 就 可 減 少 受 新 盤 不 斷 沖 擊 ， 樓 價 才 有 企 穩 機 會 。 
只 要 政 府 在 賣 地 及 補 地 價 時 價 錢 企 硬 ， 不 用 抽 起 儲 備 表 內 的 土 地 ， 也 不 用 與 兩 鐵 商 量 ， 也 可 以 減 少 樓 宇 供 應 。 當 然 ， 政 府 不 方 便 用 行 政 指 令 方 式 要 地 政 署 一 定 高 價 賣 地 ， 但 只 要 地 政 署 改 變 可 讓 發 展 商 鑽 空 子 的 估 價 方 法 ， 發 展 商 就 會 失 去 買 到 賤 價 土 地 的 機 會 ， 他 們 賣 樓 時 一 定 會 審 慎 很 多 ， 頂 爛 市 的 情 況 就 可 立 即 減 少 。 這 是 穩 定 樓 市 措 施 中 可 以 最 快 見 效 的 方 式 ， 希 望 政 府 會 認 真 考 慮 。