為何一手盤旺了這麼久
自 從 九 月 尾 信 和 開 售 御 廷 軒 以 來 ， 一 手 市 場 都 保 持 著 一 定 的 活 躍 度 ， 平 均 每 月 的 一 手 成 交 都 維 持 在 三 千 宗 水 平 。 這 種 氣 勢 即 使 在 過 去 農 曆 年 後 的 小 陽 春 也 不 常 出 現 ， 反 映 樓 市 正 出 現 一 些 新 的 變 數 。 我 認 為 今 次 一 手 市 場 能 興 旺 得 這 麼 久 主 要 有 兩 方 面 的 原 因 ； 其 一 是 樓 價 跌 至 這 個 水 平 能 買 得 起 的 人 確 實 多 了 ； 其 二 是 發 展 商 較 前 面 對 現 實 ， 願 意 按 真 正 的 市 況 來 訂 定 銷 售 策 略 。
由 於 樓 價 連 年 下 跌 ， 加 上 按 揭 利 率 亦 不 斷 下 滑 ， 香 港 人 已 比 以 前 更 有 能 力 買 樓 。 以 香 港 家 庭 的 中 位 入 息 去 買 一 個 四 百 呎 的 細 單 位 來 計 算 ， 供 樓 負 擔 只 佔 入 息 的 百 分 之 二 十 一 ， 為 有 統 計 以 來 的 最 低 水 平 。 這 表 示 ， 現 時 市 場 上 存 在 著 大 量 有 買 樓 能 力 的 人 ， 只 是 由 於 整 體 經 濟 的 前 景 仍 不 明 朗 ， 有 部 份 人 對 自 己 的 工 作 穩 定 性 抱 有 顧 慮 ， 才 使 這 些 潛 在 的 購 買 力 未 有 一 下 子 都 被 解 放 出 來 。 否 則 ， 現 時 樓 市 的 成 交 量 當 不 只 在 這 個 水 平 。
現 時 人 們 的 買 樓 意 欲 雖 受 到 大 環 境 的 壓 抑 ， 但 由 於 買 得 起 樓 的 人 仍 不 斷 因 樓 價 及 息 口 下 降 而 增 加 ， 總 入 市 量 仍 比 前 有 增 加 ， 這 是 第 四 季 市 道 轉 旺 的 主 要 動 力 。
再 者 ， 近 期 發 展 商 已 意 識 到 持 貨 待 價 而 沽 並 非 上 策 ， 積 累 貨 尾 徒 增 加 利 息 負 擔 ， 根 本 看 不 到 可 以 賣 到 更 好 價 的 時 間 ， 不 如 按 賣 得 去 的 價 錢 開 盤 更 為 實 際 。 所 以 發 展 商 現 時 的 主 要 策 略 都 是 盡 早 申 請 售 樓 同 意 書 ， 願 犧 牲 價 位 也 要 維 持 銷 量 。 這 是 近 期 一 手 市 場 成 交 增 加 的 主 要 原 因 。
另 一 方 面 ， 房 產 市 場 的 買 家 多 少 總 有 地 區 性 偏 好 ， 每 一 個 新 盤 都 有 地 區 上 的 特 殊 性 ， 各 自 會 有 一 批 情 有 獨 鐘 者 。 新 盤 齊 開 的 月 份 交 投 自 不 然 會 有 所 增 加 ， 此 之 所 以 近 期 一 手 樓 市 較 前 興 旺 。
我 估 計 ， 下 兩 個 月 新 推 的 樓 盤 將 會 減 少 ， 如 果 賣 貨 尾 不 改 價 也 有 這 麼 多 的 成 交 量 ， 那 就 是 可 以 真 正 確 認 樓 市 後 甦 了 。
