漸見投資者入市

繼 擎 天 半 島 及 港 景 峯內 購 成 功 後 ， 爾 登 華 庭 又 差 不 多 全 部 售 罄 ， 反 映 中 大 型 的 單 位 亦 可 找 到 買 家 。 據 前 線 的 營 業 員 反 映 ， 最 近 入 市 買 上 千 呎 單 位 的 買 家 中 ， 除 了 用 家 之 外 ， 開 始 有 投 資 者 出 現 。 
我 問 我 的 同 事 ， 憑 什 麼 確 認 人 家 是 投 資 者 不 是 用 家 。 他 們 說 ， 當 然 不 可 能 每 位 客 人 都 可 以 分 辨 出 是 投 資 者 或 是 用 家 ， 但 如 果 一 次 過 買 入 超 過 一 個 單 位 ， 或 本 身 住 在 超 級 豪 宅 沒 可 能 要 入 住 這 類 中 檔 單 位 的 買 家 ， 把 他 們 視 作 投 資 者 應 不 會 大 錯 ， 現 時 市 場 正 開 始 出 現 這 類 買 家 入 市 。 
有 行 家 說 ， 中 大 型 單 位 的 買 家 中 有 一 半 是 投 資 者 ， 我 看 這 種 估 計 似 乎 偏 高 了 一 點 。 我 雖 沒 作 過 全 面 的 估 計 ， 但 據 我 自 己 的 接 觸 ， 投 資 者 在 這 類 市 場 所 佔 的 比 例 ， 一 般 仍 不 超 過 百 分 之 二 十 ， 個 別 樓 盤 ， 如 爾 登 華 庭 之 類 ， 由 於 一 次 過 減 價 的 幅 度 達 百 分 之 四 十 ， 才 吸 引 了 較 多 的 投 資 者 入 市 ， 但 這 不 屬 於 當 前 市 場 的 常 態 。 
個 人 認 為 ， 目 前 投 資 者 入 市 的 水 平 仍 屬 偏 低 ， 但 已 出 現 逐 步 增 加 的 趨 勢 ， 希 望 這 種 趨 勢 可 以 持 續 下 去 ， 那 香 港 的 樓 市 就 有 復 甦 的 希 望 了 。 
投 資 者 之 所 以 願 意 入 市 ， 基 本 上 需 要 兩 種 信 念 ， 第 一 是 認 為 當 前 的 價 錢 已 跌 得 很 低 ， 今 後 再 出 現 大 幅 貶 值 的 機 會 已 很 低 ， 第 二 是 租 金 回 報 率 已 相 當 吸 引 ， 足 以 抵 消 借 貸 成 本 。 
其 實 ， 不 單 是 投 資 者 入 市 需 要 有 這 兩 種 信 念 ， 用 家 入 市 時 ， 除 了 考 慮 用 的 需 要 外 ， 亦 一 樣 需 要 有 以 上 兩 種 信 念 。 因 為 ， 樓 宇 除 了 是 一 種 使 用 工 具 外 ， 亦 是 一 種 投 資 工 具 ， 用 家 入 市 時 亦 一 樣 會 考 慮 樓 宇 的 投 資 價 值 ， 純 粹 為 了 解 決 用 的 問 題 ， 租 樓 住 就 可 以 了 ， 何 必 一 定 去 買 。 從 這 個 角 度 去 看 ， 可 以 說 所 有 的 樓 宇 買 家 都 是 投 資 者 ， 甚 少 買 家 會 只 考 慮 用 的 需 要 而 全 不 考 慮 投 資 因 素 的 。 
正 因 為 這 樣 ， 當 我 們 看 到 市 場 上 純 粹 投 資 者 的 比 例 增 加 時 ， 就 可 以 說 樓 市 的 動 力 正 在 增 加 ， 因 為 用 家 一 樣 會 受 同 樣 的 因 素 所 鼓 動 而 變 得 積 極 起 來 。 
現 時 入 市 的 投 資 者 ， 主 要 是 那 批 實 力 較 為 雄 厚 的 一 群 ， 他 們 往 往 無 需 借 貸 就 可 以 用 現 金 一 次 過 付 清 樓 價 。 待 人 們 願 意 用 銀 行 貸 款 也 去 投 資 時 ， 那 樓 市 就 會 真 正 興 旺 起 來 。 這 種 現 象 現 在 雖 尚 未 出 現 ， 但 多 了 投 資 者 入 市 仍 不 失 為 一 種 好 瞄 頭 。