有條件換樓的人其實不少

昨 文 說 ， 根 據 2001年 的 人 口 普 查 ， 港 人 供 樓 負 擔 的 中 位 數 字 只 佔 收 入 的 百 分 之 三 十 一 ， 這 其 實 只 是 指 尚 未 還 清 貸 款 者 的 負 擔 情 況 。 統 計 數 字 顯 示 ， 在 全 港 一 百 零 四 萬 個 擁 有 物 業 的 住 戶 中 ， 百 分 之 四 十 八 已 沒 有 按 揭 ， 不 必 再 去 供 樓 ， 他 們 的 供 樓 負 擔 已 是 零 。 百 分 之 四 十 八 不 是 一 個 小 數 ， 差 不 多 是 擁 有 物 業 的 住 戶 的 一 半 ， 幾 近 五 十 萬 戶 。 而 餘 下 的 五 十 四 萬 戶 ， 亦 非 全 部 負 資 產 。 按 金 管 局 披 露 的 數 字 ， 單 算 銀 行 按 揭 部 分 ， 處 於 負 資 產 境 況 的 貸 款 者 約 有 六 萬 五 千 戶 。 而 有 向 發 展 商 二 按 的 ， 約 有 二 萬 一 千 四 百 戶 ， 其 中 五 千 四 百 戶 已 包 括 在 六 萬 五 千 戶 屬 銀 行 的 負 資 者 名 額 之 中 ， 即 使 餘 下 的 一 萬 六 千 戶 有 二 按 者 都 已 淪 為 負 資 產 ， 全 港 屬 負 資 產 的 住 戶 也 不 外 是 八 萬 一 千 戶 ， 比 市 場 原 先 的 估 計 少 得 多 。 
以 此 推 算 ， 一 百 零 四 萬 的 擁 有 物 業 的 住 戶 中 ， 有 五 十 萬 沒 有 按 揭 ， 餘 下 五 十 四 萬 尚 有 按 揭 的 住 戶 中 ， 有 八 萬 一 屬 負 資 產 ， 屬 正 資 產 的 有 四 十 五 萬 九 千 戶 。 假 設 這 四 十 五 萬 九 千 戶 已 還 款 的 比 例 是 平 均 分 布 的 計 ， 應 有 三 分 之 二 已 還 清 樓 值 三 分 之 二 的 貸 款 ， 已 處 於 安 全 範 圍 ， 只 有 三 分 之 一 ， 約 十 五 萬 三 千 戶 ， 欠 銀 行 的 錢 超 出 樓 值 的 三 分 之 二 ， 仍 屬 高 危 的 貸 款 者 。 
如 果 我 們 把 這 批 高 危 的 貸 款 者 加 上 負 資 產 者 列 作 不 容 易 換 樓 的 一 群 ， 加 起 來 亦 不 過 二 十 三 萬 四 千 戶 ， 市 場 上 尚 有 八 十 萬 六 千 戶 有 條 件 換 樓 。 這 八 十 萬 六 千 戶 業 主 如 果 賣 樓 的 話 ， 所 收 到 的 樓 款 ， 在 還 清 按 揭 後 ， 仍 有 足 夠 的 餘 錢 作 新 樓 的 首 期 ， 他 們 完 全 有 條 件 趁 現 時 樓 價 跌 ， 息 率 低 的 時 候 ， 去 換 樓 ， 以 改 善 居 住 環 境 。 
這 八 十 萬 六 千 戶 有 能 力 換 樓 的 住 戶 中 ， 只 要 有 十 分 之 一 決 定 在 未 來 一 年 裏 換 樓 ， 市 場 上 就 可 以 多 八 萬 零 六 百 個 成 交 ， 再 加 上 首 次 置 業 者 的 成 交 ， 市 場 的 交 投 量 已 可 恢 復 十 萬 宗 一 年 的 水 平 ， 那 樓 市 就 有 恢 復 正 常 的 水 平 。 
看 到 最 新 的 統 計 數 字 之 後 ， 我 已 不 再 擔 心 市 場 只 有 首 次 置 業 者 而 缺 乏 換 樓 者 。 現 時 中 價 樓 滯 銷 只 屬 心 態 問 題 ， 而 非 能 力 問 題 。 只 要 心 態 一 變 ， 交 投 很 快 可 以 增 長 起 來 ， 故 後 市 不 宜 過 份 悲 觀 。