十月樓市可改善

九 一 一 事 件 替 全 球 的 經 濟 都 帶 來 了 負 面 的 影 響 ， 本 港 樓 市 自 然 難 以 幸 免 。 不 過 ， 現 在 看 來 ， 本 港 樓 市 所 受 的 衝 擊 遠 比 人 們 預 期 中 小 。 由 於 八 月 份 的 市 況 已 相 當 沉 靜 ， 樓 市 本 身 已 處 於 低 位 ， 因 此 可 提 供 進 一 步 下 跌 的 空 間 早 已 不 多 。 
以 交 投 量 來 說 ， 九 一 一 事 件 前 後 相 比 ， 跌 幅 只 有 一 成 半 至 兩 成 左 右 。 樓 價 方 面 則 跌 幅 更 小 ， 前 後 相 比 只 有 百 分 之 五 左 右 。 
一 般 而 言 ， 豪 宅 受 影 響 比 較 嚴 重 ， 中 小 型 住 宅 則 不 見 有 太 大 的 波 動 。 
這 樣 的 描 述 可 能 與 讀 者 在 報 章 上 看 到 的 描 述 不 一 樣 。 報 章 上 看 到 的 是 ： 大 部 分 的 大 型 屋 村 的 樓 價 跌 幅 都 超 過 百 分 之 十 ， 為 什 麼 我 說 只 有 百 分 之 五 呢 ？ 原 因 很 簡 單 ， 是 媒 體 喜 歡 引 用 極 端 的 例 子 ， 以 加 強 其 刺 激 性 去 吸 引 讀 者 ， 他 們 沒 有 興 趣 報 導 大 量 跌 幅 不 明 顯 的 案 例 ， 更 說 不 上 作 過 任 何 科 學 的 統 計 。 
中 原 與 城 市 大 學 合 作 ， 發 展 出 一 套 較 為 科 學 化 地 反 映 市 況 的 指 數 ， 稱 為 中 原 城 市 指 數 。 其 中 有 一 種 每 週 統 計 一 次 的 指 數 ， 稱 為 中 原 城 市 領 先 指 數 。 該 指 數 在 九 月 二 日 ， 即 九 一 一 事 件 前 是 42.18點 ， 至 九 月 二 十 三 日 亦 不 過 跌 至 41.1點 ， 跌 幅 只 有 2.5%。 九 月 尾 的 數 字 尚 未 統 計 出 來 ， 我 估 計 不 一 定 會 跌 破 40點 。 
今 次 樓 市 的 跌 幅 遠 比 預 期 中 小 ， 反 映 樓 市 在 現 水 平 已 非 常 接 近 支 持 位 ， 否 則 不 可 能 在 這 麼 富 震 撼 力 的 事 件 的 衝 擊 下 仍 能 站 得 這 麼 穩 。 這 說 明 ， 即 使 在 沒 有 人 看 到 後 市 的 情 況 下 ， 單 靠 用 家 的 實 際 需 要 ， 已 令 樓 市 有 一 定 的 抗 跌 能 力 。 
我 不 是 說 樓 市 今 後 不 會 再 跌 ， 而 是 今 後 不 可 能 接 二 連 三 地 再 出 現 類 似 九 一 一 那 樣 的 重 大 事 件 。 因 此 ， 可 以 預 期 ， 今 後 樓 市 的 跌 幅 應 會 逐 步 收 窄 。 
只 要 越 來 越 多 的 人 相 信 未 來 樓 價 的 跌 幅 有 限 ， 夠 膽 入 市 的 人 就 會 越 來 越 多 。 因 為 ， 現 時 按 揭 利 率 已 低 過 租 金 回 報 率 ， 即 是 說 供 樓 的 負 擔 已 低 過 租 樓 ， 而 投 資 物 業 收 租 的 回 報 亦 比 資 金 成 本 高 ， 照 理 ， 現 水 平 的 樓 價 已 足 以 吸 引 用 家 及 投 資 者 齊 齊 入 市 ， 唯 一 令 買 家 猶 豫 的 ， 是 人 們 仍 擔 心 樓 價 會 進 一 步 下 跌 ， 只 要 這 個 顧 慮 可 以 減 輕 ， 入 市 的 人 應 可 大 大 提 高 。 
我 估 計 九 一 一 事 件 的 最 壞 可 能 性 已 在 價 格 上 反 映 了 ， 今 後 事 件 的 發 展 不 至 於 如 人 們 原 先 想 像 中 那 麼 嚴 重 。 美 國 人 民 本 身 也 不 想 長 期 在 戰 爭 狀 態 下 生 活 。 因 此 ， 事 件 應 會 逐 步 降 溫 ， 影 響 範 圍 也 會 逐 步 縮 小 。 是 以 我 認 為 樓 市 有 機 會 在 十 月 份 得 以 改 善 ， 起 碼 在 交 投 量 方 面 會 有 所 增 加 。