七成按揭名存實亡

我 一 直 認 為 政 府 應 該 解 除 七 成 按 揭 的 上 限 ， 作 為 政 府 有 心 救 市 的 一 種 姿 態 ， 同 時 可 讓 銀 行 多 做 一 點 按 揭 生 意 ， 不 用 惡 性 競 爭 ， 以 至 冒 上 過 多 的 風 險 ， 可 惜 政 府 死 牛 一 面 頸 ， 寧 引 入 按 揭 保 險 方 案 ， 也 堅 持 死 守 七 成 按 揭 上 限 。 七 成 按 揭 上 限 是 九 一 年 十 一 月 開 始 推 行 的 ， 推 出 的 主 要 目 的 是 遏 抑 樓 價 ， 希 望 藉 此 推 高 入 市 的 難 度 ， 以 減 少 社 會 對 樓 宇 的 有 效 需 求 。 現 在 社 會 對 樓 宇 的 需 求 不 足 ， 政 府 實 無 必 要 再 堅 持 七 成 按 揭 。 再 者 ， 引 入 按 揭 保 險 後 ， 買 家 最 終 可 得 到 的 貸 款 已 達 樓 價 九 成 ， 遏 抑 需 求 的 效 用 已 大 大 減 弱 ， 只 是 消 費 者 被 逼 為 此 付 出 沉 重 的 保 險 。 
金 管 局 對 此 的 解 釋 是 要 保 護 銀 行 免 受 過 多 的 風 險 ， 但 現 實 的 情 況 是 即 使 消 費 者 不 願 買 保 險 ， 銀 行 也 願 意 以 裝 修 貸 款 之 類 的 形 式 ， 去 補 足 買 家 在 七 成 以 外 的 需 要 ， 這 類 無 抵 押 貸 款 替 銀 行 帶 來 的 風 險 ， 其 實 比 按 揭 貸 款 大 得 多 。 由 此 來 看 ， 金 管 局 名 為 保 護 銀 行 ， 實 際 上 弄 巧 反 拙 ， 分 分 鐘 會 累 死 銀 行 。 
近 期 ， 有 發 展 商 聯 同 銀 行 推 出 零 首 期 計 劃 ， 此 舉 已 令 金 管 局 的 七 成 上 限 進 一 步 名 存 實 亡 ， 金 管 局 如 不 打 算 出 手 干 預 ， 不 如 公 開 放 棄 七 成 按 揭 上 限 ， 更 來 得 直 截 了 當 。 
所 謂 零 首 期 ， 其 實 大 多 通 過 現 金 回 贈 方 式 進 行 ， 部 分 由 發 展 商 自 己 直 接 回 贈 給 買 家 ， 部 分 間 接 地 透 過 銀 行 以 至 經 紀 去 做 。 當 回 贈 的 總 數 多 過 買 家 已 付 的 首 期 時 ， 等 如 買 家 可 以 完 全 不 用 自 己 出 錢 就 可 以 買 到 樓 ， 故 稱 之 為 零 首 期 。 
現 時 ， 回 贈 比 例 最 多 的 ， 可 達 樓 價 的 百 分 之 十 六 ， 買 家 不 但 不 用 出 一 分 一 毫 ， 買 完 樓 之 後 ， 荷 包 裏 的 現 金 反 而 增 加 了 。 
舉 例 來 說 ， 一 百 萬 的 樓 ， 買 家 先 付 十 萬 首 期 ， 銀 行 借 七 十 萬 ， 透 過 按 揭 保 險 再 做 二 十 萬 ， 但 買 完 樓 之 後 ， 可 獲 的 現 金 回 贈 高 達 十 六 萬 ， 買 家 買 完 樓 之 後 ， 荷 包 裏 的 錢 反 比 前 多 了 六 萬 。 
另 一 方 面 ， 銀 行 的 按 揭 水 平 ， 也 絕 非 表 面 上 的 七 成 ， 而 實 際 上 高 達 真 實 樓 價 的 八 成 三 。 因 為 ， 既 有 十 六 萬 現 金 回 贈 ， 真 正 的 樓 價 就 不 再 是 一 百 萬 ， 而 是 八 十 四 萬 。 八 十 四 萬 的 樓 價 ， 銀 行 已 借 了 七 十 萬 ， 除 一 除 就 知 道 貸 款 比 例 已 高 達 真 正 樓 價 的 八 成 三 。 在 這 樣 的 情 況 下 ， 我 真 不 明 白 ， 金 管 局 尚 堅 持 七 成 按 揭 上 限 還 有 什 麼 意 義 ？