金管局出價是否偏高

金 管 局 自 置 寫 字 樓 ， 買 的 是 國 際 金 融 中 心 第 二 期 最 高 的 十 四 層 ， 合 共 三 十 四 萬 呎 樓 面 ， 作 價 三 十 六 億 九 千 九 百 萬 元 ， 平 均 每 呎 售 價 為 一 萬 零 八 百 七 十 九 元 。 有 人 覺 得 這 個 價 錢 出 得 太 高 ， 懷 疑 金 管 局 是 否 用 公 家 的 錢 去 益 地 產 商 ， 不 過 恒 基 （ 國 際 金 融 中 心 的 業 主 之 一 ） 的 李 兆 基 先 生 卻 透 露 ， 恒 基 原 本 亦 有 意 把 公 司 的 總 部 遷 往 國 際 金 融 中 心 的 高 層 ， 現 在 賣 了 給 金 管 局 ， 實 在 有 點 不 捨 得 ， 恒 基 並 且 暗 示 今 次 賣 得 的 價 錢 有 點 偏 低 ， 一 點 不 感 到 是 金 管 局 益 了 地 產 商 。 
當 然 ， 這 個 世 界 的 賣 方 都 是 認 為 自 己 的 價 錢 是 賣 低 了 ， 要 客 觀 評 論 一 個 價 錢 是 否 合 理 ， 不 能 單 看 賣 方 的 表 態 。 
如 果 看 近 期 寫 字 樓 市 場 的 成 交 價 ， 金 鐘 五 千 餘 元 一 呎 已 可 買 到 ， 中 區 亦 不 外 七 八 千 元 一 呎 ， 故 過 萬 元 一 呎 的 寫 字 樓 ， 初 聽 起 來 不 可 謂 不 貴 。 不 過 兩 者 的 質 素 有 很 大 的 差 別 ， 國 際 金 融 中 心 為 新 建 的 一 級 智 慧 型 寫 字 樓 ， 設 計 先 進 ， 設 備 齊 全 ， 非 上 一 代 的 寫 字 樓 可 比 。 
國 際 金 融 中 心 一 期 ， 現 時 租 金 叫 價 仍 要 七 十 多 元 一 呎 ， 連 同 免 租 期 等 優 惠 一 併 計 算 ， 實 際 租 金 也 要 五 六 十 元 一 呎 ， 比 金 鐘 的 二 十 餘 元 一 呎 貴 了 倍 多 。 所 以 金 鐘 的 寫 字 樓 賣 五 千 餘 元 一 呎 ， 國 金 賣 一 萬 元 多 一 點 一 呎 ， 絕 不 為 過 。 租 金 的 差 異 是 由 用 家 的 選 擇 造 成 的 ， 有 可 靠 的 客 觀 基 礎 ， 用 家 既 然 願 意 出 更 高 的 租 金 ， 足 以 反 映 大 廈 有 更 高 的 質 素 。 
另 一 方 面 ， 從 投 資 的 角 度 去 看 ， 現 在 把 外 匯 基 金 去 買 優 質 債 券 ， 回 報 率 只 有 五 厘 多 一 點 。 但 如 果 把 這 錢 拿 來 買 寫 字 樓 ， 一 年 裏 省 回 的 租 金 可 達 二 億 二 千 二 百 三 十 六 萬 元 ， 回 報 率 有 六 厘 ， 明 顯 比 債 券 的 回 報 高 。 一 般 基 金 經 理 都 沒 有 把 握 可 保 證 投 資 回 報 有 六 厘 ， 金 管 局 去 年 更 出 現 虧 損 呢 ！ 故 與 其 讓 它 虧 損 ， 不 如 拿 來 買 寫 字 樓 ， 省 回 點 租 金 開 支 也 有 著 數 。 
因 此 ， 從 經 濟 的 角 度 來 看 ， 金 管 局 的 決 定 應 該 沒 有 錯 ， 問 題 是 購 買 前 是 否 應 向 立 法 會 申 請 撥 款 ， 這 個 問 題 留 待 明 天 再 談 。