金管局沒有選錯入市時機

昨 文 論 及 金 管 局 應 否 置 業 問 題 ， 我 基 本 上 認 為 ， 長 遠 而 言 買 應 比 租 有 著 數 ， 問 題 是 目 前 是 否 入 市 時 機 ， 所 買 成 的 物 業 是 否 適 當 ， 以 及 買 入 的 價 錢 是 否 合 理 。 現 在 先 讓 我 們 看 看 買 入 的 時 機 是 否 妥 當 。 寫 字 樓 的 價 格 自 金 融 風 暴 後 一 直 不 斷 回 落 ， 現 在 是 否 已 應 見 底 ， 市 場 對 此 未 有 公 論 。 不 過 純 從 租 賃 市 場 而 言 ， 九 九 年 下 半 年 開 始 明 顯 已 見 底 回 升 。 
九 九 年 初 ， 環 境 最 惡 劣 的 時 候 ， 中 環 的 一 級 寫 字 樓 的 實 際 租 金 亦 不 過 三 十 多 元 一 呎 ， 現 在 已 升 到 五 六 十 元 一 呎 ， 升 幅 約 有 一 倍 。 反 映 寫 字 樓 的 實 際 需 求 已 隨 經 濟 復 甦 而 大 幅 增 加 。 
本 來 ， 租 金 上 升 後 ， 投 資 者 會 跟 著 入 市 ， 令 買 賣 市 場 的 價 格 一 起 做 好 。 但 物 業 市 場 的 投 資 者 在 金 融 風 暴 中 所 受 的 創 傷 實 在 太 大 ， 有 餘 資 入 市 的 少 得 可 憐 。 再 者 ， 所 謂 租 金 回 升 ， 主 要 出 現 在 一 級 寫 字 樓 上 ， 二 三 線 寫 字 樓 的 租 金 起 色 並 不 明 顯 。 加 上 樓 市 的 主 要 市 場 —–住 宅 市 場 依 然 處 於 低 潮 ， 故 市 場 的 整 體 氣 氛 仍 然 好 不 起 來 。 
在 這 種 情 勢 下 ， 寫 字 樓 的 買 賣 自 踏 入 二 零 零 零 年 後 ， 雖 亦 出 現 了 輕 微 的 升 幅 ， 但 情 況 並 不 普 遍 ， 主 要 集 中 在 一 級 寫 字 樓 市 場 上 ， 而 且 升 勢 並 不 穩 定 ， 不 時 受 到 銀 主 盤 的 沖 擊 。 有 時 辛 辛 苦 苦 爬 高 了 兩 級 ， 又 給 銀 主 盤 拖 低 一 級 ， 令 人 對 後 市 多 少 仍 有 點 顧 慮 ， 投 資 者 不 敢 全 面 入 市 。 
踏 入 二 零 零 一 年 後 ， 由 於 資 訊 科 技 泡 沫 爆 破 ， 不 少 I T公 司 被 逼 裁 員 收 縮 ， 紛 紛 把 原 來 租 多 了 的 面 積 分 租 。 令 市 場 的 非 正 式 供 應 突 然 大 幅 增 加 ， 租 金 的 升 勢 因 而 受 阻 。 
我 個 人 認 為 ， 前 一 個 時 期 ， 寫 字 樓 的 租 金 實 在 升 得 過 急 ， 趁 機 調 整 一 下 也 是 健 康 的 ， 但 我 並 不 認 為 寫 字 樓 的 租 金 會 再 跌 破 低 位 ， 又 再 拾 級 而 下 ， 進 入 一 次 新 的 下 跌 週 期 。 
對 於 需 要 長 期 在 香 港 運 作 的 金 管 局 ， 現 時 應 該 是 最 佳 的 入 市 時 機 。 因 為 租 金 既 已 確 認 見 底 回 升 ， 說 明 寫 字 樓 市 場 最 惡 劣 的 時 刻 已 經 過 去 ， 但 價 格 方 面 卻 因 以 上 種 種 原 因 未 跟 得 上 ， 故 現 時 入 市 仍 不 太 遲 ， 不 致 於 要 買 高 幾 個 價 。 加 上 現 在 正 值 租 金 確 認 回 升 後 的 第 一 次 調 整 ， 故 既 有 確 認 回 升 作 信 心 支 持 ， 又 有 適 量 回 落 作 入 市 良 機 ， 金 管 局 又 非 沒 有 錢 ， 應 利 用 自 己 的 優 勢 ， 趁 人 家 沒 錢 入 市 時 人 棄 我 取 。 因 此 ， 我 認 為 金 管 局 選 擇 這 個 時 候 入 市 是 沒 有 錯 的 。