短期看心態 長期看數字
有 位 喜 歡 投 資 豪 宅 的 客 人 與 我 研 究 ， 他 弄 不 明 白 為 什 麼 去 年 豪 宅 的 入 住 量 並 不 理 想 ， 但 租 金 卻 錄 得 升 幅 。 事 緣 他 看 差 餉 物 業 估 價 署 的 統 計 數 字 ， 去 年 面 積 在 一 百 平 方 米 （ 約 一 千 零 七 十 六 方 呎 ） 以 上 的 豪 宅 ， 共 有 二 千 三 百 個 單 位 新 落 成 ， 較 九 九 年 的 一 千 六 百 二 十 個 大 幅 增 加 了 百 分 之 四 十 二 ， 但 去 年 的 吸 納 量 （ 指 入 住 量 ， 不 管 是 租 住 的 還 是 自 置 的 ） 只 有 一 千 個 ， 較 九 九 年 的 二 千 四 百 九 十 個 下 跌 了 百 分 之 六 十 。 在 這 種 情 況 下 ， 去 年 的 空 置 量 升 至 五 千 六 百 五 十 個 ， 較 九 九 年 的 四 千 三 百 九 十 個 上 升 了 百 分 之 二 十 九 。 空 置 率 升 至 百 分 之 七 點 五 ， 情 況 比 整 體 住 宅 市 場 的 百 分 之 五 點 四 的 空 置 率 還 要 惡 劣 。 然 而 ， 豪 宅 的 租 金 卻 錄 得 百 分 之 六 的 升 幅 。 他 覺 得 租 金 市 場 的 表 現 好 像 跟 統 計 數 字 完 全 不 一 致 ， 問 我 為 什 麼 會 出 現 這 樣 的 情 況 ， 這 是 否 表 示 看 統 計 數 字 其 實 沒 有 多 大 意 思 ？
我 告 訴 他 ， 這 種 情 況 市 場 上 經 常 出 現 ， 因 為 他 今 天 看 到 的 統 計 數 字 ， 是 去 年 人 們 的 市 場 行 為 的 結 果 ， 去 年 人 們 作 出 這 樣 的 行 為 時 是 不 知 這 些 數 字 的 ， 他 們 有 的 只 是 前 年 （ 即 九 九 年 ） 的 統 計 數 字 ， 而 前 年 的 統 計 數 字 是 豪 宅 的 吸 納 量 大 升 ， 兼 且 空 置 量 大 降 。 人 們 看 到 這 樣 的 統 計 自 然 心 態 樂 觀 ， 業 主 傾 向 要 求 更 高 的 租 金 ， 而 租 客 亦 願 意 付 出 更 大 的 代 價 。 加 上 去 年 本 港 經 濟 有 雙 位 數 字 增 長 ， 尤 其 是 上 半 年 ， 很 多 搞 資 訊 科 技 的 都 賺 到 錢 ， 令 人 誤 以 為 豪 宅 市 場 會 有 不 錯 的 表 現 。 這 種 心 態 令 豪 宅 的 租 金 出 現 有 可 觀 的 增 長 。
由 於 市 場 複 雜 ， 在 人 們 作 決 斷 的 一 剎 那 ， 他 們 其 實 並 不 真 正 可 以 知 道 市 場 當 時 的 實 況 ， 他 們 的 決 定 只 建 基 於 他 們 對 市 場 的 想 像 ， 而 這 種 想 像 受 人 們 當 時 的 心 態 影 響 至 重 。 因 此 ， 短 期 市 場 的 表 現 主 要 取 決 於 人 們 當 時 的 心 態 。 要 他 們 行 動 完 畢 後 ， 最 新 的 市 場 表 現 才 能 統 計 出 來 。 人 們 在 決 定 自 己 行 為 的 一 剎 那 ， 永 遠 不 可 能 知 道 市 場 上 其 他 人 正 在 作 怎 樣 的 行 為 ， 此 之 所 以 最 有 智 慧 的 人 一 樣 有 機 會 作 錯 市 場 決 定 。
我 這 樣 說 ， 並 不 是 叫 大 家 亂 作 決 定 ， 不 要 參 考 市 場 數 字 ， 因 為 我 們 全 靠 這 些 數 字 去 更 正 我 們 過 去 一 些 錯 誤 估 計 。 長 遠 來 說 ， 市 場 的 實 況 一 樣 可 以 影 響 人 們 的 心 態 ， 影 響 市 場 的 表 現 ， 投 資 者 不 可 能 不 參 考 統 計 數 字 。
