再談租買的取捨

在 一 個 廣 播 台 的 財 經 節 目 中 ， 與 主 持 人 談 起 用 家 的 租 買 取 捨 問 題 ， 她 對 現 時 市 場 流 行 “ 買 樓 抵 過 租 樓 ” 的 說 法 不 以 為 然 。 她 認 為 這 並 非 普 遍 情 況 ， 地 產 代 理 只 是 以 個 別 例 子 以 偏 概 全 ， 認 真 計 算 下 來 ， 以 目 前 的 利 率 水 平 去 衡 量 ， 供 樓 並 不 比 租 樓 化 算 。 純 粹 以 一 分 一 毫 的 利 益 去 計 算 ， 這 位 女 主 持 人 的 說 法 沒 有 錯 。 因 為 現 時 所 謂 供 抵 過 租 的 例 子 ， 大 部 分 只 出 現 在 中 小 型 樓 宇 ， 而 且 還 是 一 些 樓 齡 較 高 的 樓 宇 。 這 類 樓 宇 的 投 資 吸 引 力 較 低 ， 故 樓 價 偏 低 ， 相 對 令 這 類 樓 宇 的 租 金 回 報 率 顯 得 較 高 。 這 才 造 成 租 這 類 樓 宇 的 租 金 支 出 比 買 這 類 樓 宇 的 利 息 支 出 還 要 高 的 情 況 。 
至 於 年 齡 較 輕 及 位 置 較 佳 ， 又 有 投 資 吸 引 力 的 大 單 位 ， 情 況 就 全 不 一 樣 。 這 類 樓 宇 的 租 金 回 報 率 至 今 仍 停 留 在 四 五 厘 水 平 ， 即 使 付 出 三 成 首 期 後 ， 供 樓 的 支 出 仍 比 租 樓 多 。 以 回 報 率 水 平 在 四 厘 半 計 ， 一 個 五 百 萬 的 單 位 月 租 只 有 
但 這 種 計 算 缺 乏 發 展 的 觀 點 ， 只 孤 立 地 看 眼 前 的 情 況 ， 沒 有 未 來 的 發 展 變 數 一 併 計 算 。 美 國 的 利 率 尚 未 跌 定 ， 再 跌 半 厘 以 上 是 一 般 的 共 識 。 再 跌 一 厘 也 不 足 為 奇 ， 屆 時 貸 款 利 率 可 能 跌 至 五 厘 左 右 。 另 一 方 面 租 金 已 見 底 回 升 ， 回 報 率 很 有 機 會 在 一 兩 年 內 上 升 至 五 厘 以 上 。 屆 時 ， 供 樓 就 會 比 租 樓 化 算 。 
況 且 ， 租 金 是 長 遠 計 的 ， 頭 兩 年 租 樓 化 算 並 不 等 於 長 期 都 是 租 樓 化 算 ， 還 得 看 長 遠 的 租 金 趨 勢 。 租 金 的 趨 勢 對 經 濟 增 長 情 況 較 為 敏 感 ， 經 濟 復 甦 ， 租 金 就 會 同 步 上 升 。 故 現 時 去 租 樓 的 人 ， 租 約 期 滿 後 都 面 對 加 租 的 威 脅 。 因 此 ， 我 估 計 ， 今 年 選 擇 買 樓 代 替 租 樓 的 人 會 比 去 年 增 加 。 這 是 一 種 趨 勢 上 的 質 變 ， 如 果 持 續 下 去 的 話 ， 將 對 樓 市 產 生 根 本 性 的 影 響 。 
現 時 供 樓 比 租 樓 抵 的 情 況 雖 未 全 面 出 現 ， 但 從 趨 勢 上 去 看 ， 應 會 越 來 越 普 遍 。 要 穩 陣 的 話 ， 當 然 可 以 等 情 況 普 遍 後 才 入 市 ， 但 屆 時 價 格 當 然 亦 不 會 停 留 在 今 天 的 水 平 ， 要 買 平 樓 當 然 要 冒 風 險 ， 如 何 取 捨 ， 只 好 讓 讀 者 自 行 判 斷 了 。 
$18,750， 但 如 果 買 的 話 ， 先 要 付 三 成 首 期 ， 餘 款 分 二 十 年 供 ， 以 優 惠 利 率 減 二 厘 二 五 計 ， 月 供 也 要 $25,583， 比 租 樓 高 出 三 成 ， 所 以 條 數 依 然 不 化 算 。