賣地成績會超出預計
地 政 署 將 在 本 周 四 推 出 三 塊 土 地 拍 賣 ， 市 場 對 今 次 拍 賣 的 估 計 都 甚 為 樂 觀 ， 原 因 是 近 期 一 手 市 場 已 較 前 活 躍 ， 發 展 商 對 後 市 的 信 心 已 有 所 增 加 ， 相 信 參 與 競 投 的 發 展 商 會 有 不 少 。 今 次 拍 賣 的 三 幅 土 地 中 ， 最 大 的 一 幅 位 於 荃 錦 公 路 第 40區 ， 正 好 在 上 次 由 信 和 及 嘉 里 聯 手 投 得 土 地 傍 邊 ， 如 能 合 併 一 起 發 展 ， 裁 剪 將 更 為 方 便 ， 故 信 和 與 嘉 里 再 度 合 作 競 投 的 機 會 很 高 。 在 明 知 有 人 志 在 必 得 的 情 況 下 ， 不 排 除 有 其 他 發 展 商 會 刻 意 推 高 價 錢 ， 去 難 為 行 家 。 畢 竟 發 展 商 之 間 是 有 競 爭 的 ， 累 行 家 買 貴 一 些 ， 將 來 真 的 要 進 行 減 價 錢 的 話 ， 入 了 貴 地 的 行 家 競 爭 能 力 會 較 低 。 因 此 ， 此 幅 地 起 碼 可 拍 賣 到 上 次 鄰 近 那 幅 的 水 平 。 低 於 這 個 水 平 的 價 應 有 人 會 接 ， 因 為 入 地 價 平 過 你 ， 就 不 怕 與 你 爭 。
市 場 人 士 在 為 這 幅 地 皮 估 價 時 ， 只 考 慮 到 這 幅 地 的 面 積 較 大 ， 買 得 起 的 發 展 商 較 少 ， 價 格 需 要 打 折 扣 ， 而 沒 有 考 慮 到 發 展 商 之 間 的 競 爭 因 素 ， 因 此 我 估 計 這 幅 地 的 成 交 價 會 比 市 場 的 預 計 為 高 。 市 場 一 般 估 九 億 至 十 億 ， 我 估 計 可 達 十 億 五 千 萬 。
另 一 幅 位 於 土 瓜 灣 農 圃 道 與 馬 頭 圍 道 交 界 ， 屬 少 有 的 市 區 用 地 ， 而 且 面 積 不 大 ， 可 建 樓 面 為 267,862呎 ， 正 合 中 小 型 發 展 商 的 胃 口 。 加 上 附 近 有 不 少 名 校 ， 在 鄰 近 就 學 及 一 條 龍 升 學 的 新 教 育 政 策 下 ， 名 樓 區 的 樓 宇 不 愁 沒 有 出 路 。 因 此 ， 發 展 這 塊 土 地 的 風 險 相 當 低 。 通 常 ， 當 發 展 的 風 險 低 時 ， 發 展 商 就 會 接 受 一 個 較 低 的 利 潤 ， 亦 即 是 說 願 意 承 擔 的 樓 價 會 相 應 提 高 。 所 以 ， 我 對 這 塊 地 的 估 價 亦 比 市 場 高 ， 市 場 估 三 四 億 左 右 ， 我 估 可 能 接 近 五 億 。
讀 者 可 能 會 有 些 奇 怪 ， 為 什 麼 我 昨 天 還 在 說 ， 第 四 季 市 道 會 放 緩 ， 今 天 卻 看 好 賣 地 成 績 。 其 實 這 一 點 不 矛 盾 ， 我 看 放 緩 的 只 是 短 期 市 況 ， 賣 地 價 格 反 映 的 卻 是 遠 期 的 市 況 ， 得 出 不 一 樣 的 結 果 是 不 出 奇 的 。
