地價升樓價難升

有 部 分 小 業 主 ， 見 賣 地 成 績 理 想 就 第 一 時 間 提 高 售 價 ， 這 樣 的 反 應 未 免 過 急 一 些 。 因 為 ， 樓 價 與 地 價 雖 互 為 影 響 ， 而 且 趨 勢 大 體 一 致 ， 但 始 終 存 在 著 時 間 差 與 波 幅 差 。 樓 價 與 地 價 的 變 化 有 時 間 差 不 難 理 解 。 譬 如 今 次 賣 地 成 績 理 想 ， 只 代 表 發 展 商 預 期 當 項 目 發 展 完 成 時 ， 樓 價 會 有 所 上 升 ， 並 不 代 表 發 展 商 認 為 樓 價 今 天 已 立 即 可 以 上 升 ， 這 個 可 以 從 發 展 商 在 新 盤 訂 價 的 取 態 上 反 映 出 來 。 
作 為 發 展 商 ， 當 然 想 見 到 樓 價 上 升 ， 所 以 一 見 賣 地 成 績 好 ， 個 個 都 說 打 算 加 價 。 但 就 我 所 見 ， 發 展 商 的 加 價 是 很 有 選 擇 性 的 ， 只 揀 貨 尾 不 多 的 盤 來 加 ， 這 樣 加 錯 了 影 響 也 有 限 ， 起 碼 可 以 托 住 個 市 ， 並 把 購 買 力 引 向 急 於 出 售 尚 有 大 量 餘 貨 的 滯 銷 盤 。 至 於 在 新 盤 的 訂 價 上 ， 我 估 計 發 展 商 的 取 態 仍 會 非 常 保 守 ， 除 了 幾 個 位 置 特 殊 的 樓 盤 ， 如 禮 頓 山 及 京 土 柏 之 類 ， 發 展 商 可 能 會 取 態 較 勇 外 ， 其 他 較 為 大 路 的 樓 盤 ， 發 展 商 仍 未 有 條 件 大 幅 加 價 。 因 為 ， 未 來 的 一 段 時 間 裏 ， 等 著 要 開 的 新 盤 仍 相 當 多 ， 如 果 樓 盤 不 是 處 於 無 可 取 代 的 位 置 ， 加 價 的 結 果 只 是 為 他 人 作 嫁 衣 裳 ， 把 買 家 趕 去 買 競 爭 對 手 的 樓 盤 。 
三 五 年 後 ， 樓 宇 的 供 應 可 能 會 減 少 ， 但 這 種 情 況 眼 前 尚 未 出 現 。 當 前 的 基 本 形 勢 尚 是 供 應 過 多 ， 有 待 消 化 。 因 此 ， 無 論 是 小 業 主 還 是 大 發 展 商 ， 如 果 急 需 套 現 的 話 ， 現 時 都 不 是 加 價 的 好 時 機 ， 加 兩 三 個 百 分 比 去 測 試 市 場 還 可 以 ， 企 圖 按 地 價 的 升 幅 來 調 整 樓 價 就 一 定 失 敗 ， 因 為 地 價 與 樓 價 之 間 必 然 存 在 著 波 幅 差 。 
樓 價 不 能 與 地 價 同 步 幅 上 升 ， 是 因 為 樓 價 中 除 了 有 地 價 成 本 外 ， 還 有 建 築 成 本 ， 現 時 樓 價 升 了 ， 但 建 築 成 本 未 升 ， 即 是 說 樓 價 中 的 部 分 組 成 部 分 升 了 ， 並 非 所 有 的 組 成 部 分 都 同 樣 上 升 ， 因 此 樓 價 的 升 幅 一 定 比 不 上 地 價 的 升 幅 。 相 反 ， 當 樓 價 上 升 時 ， 地 價 的 升 幅 就 會 比 樓 價 多 ， 因 為 當 建 築 成 本 不 變 時 ， 樓 價 的 升 幅 就 集 中 在 地 價 上 表 現 出 來 。 由 此 看 來 ， 按 地 價 的 波 幅 去 調 整 樓 價 是 行 不 通 的 。