發展商有沒有睇錯市

今 次 賣 地 的 成 交 價 遠 比 市 場 預 期 的 要 高 ， 反 映 發 展 商 已 開 始 看 好 後 市 ， 但 問 題 是 發 展 商 有 沒 有 看 錯 市 。 發 展 商 的 取 態 常 被 市 場 視 作 觀 察 後 市 的 指 標 ， 但 過 去 發 展 商 一 樣 有 看 錯 市 的 日 子 ， 事 實 上 ， 現 時 正 在 市 場 發 售 的 新 盤 ， 其 土 地 不 少 都 是 高 價 買 回 來 的 ， 以 現 時 的 樓 花 價 出 售 ， 根 本 不 可 能 收 回 成 本 ， 甚 至 可 說 是 損 失 慘 重 。 因 此 ， 純 以 發 展 商 的 取 態 去 推 論 後 市 是 不 可 靠 的 。 
然 而 ， 過 去 發 展 商 看 錯 市 ， 主 要 受 樓 市 熾 熱 的 氣 氛 所 迷 惑 ， 一 時 失 去 了 理 智 ， 但 今 天 的 市 場 氣 氛 已 與 九 七 年 時 全 不 一 樣 ， 發 展 商 的 決 定 應 是 在 相 當 冷 靜 的 情 況 下 作 出 的 。 以 今 次 投 得 土 地 的 發 展 商 信 和 為 例 ， 他 們 在 身 受 高 價 投 地 之 苦 。 藍 灣 半 島 四 千 多 元 一 呎 樓 面 地 價 買 回 來 ， 現 在 賣 樓 花 也 不 過 四 千 多 元 一 呎 ， 建 築 費 、 則 費 、 廣 告 費 、 佣 金 全 部 都 蝕 清 光 。 在 這 種 情 況 下 再 去 投 地 ， 不 可 能 不 深 思 熟 慮 冷 靜 行 事 。 
黃 志 祥 先 生 說 ， 他 們 投 地 是 因 為 政 府 已 做 了 很 多 事 去 支 持 樓 市 ， 政 策 改 了 ， 故 信 心 大 了 。 我 想 相 這 確 是 重 要 原 因 之 一 ， 因 為 如 果 政 府 堅 持 每 年 建 屋 八 萬 五 不 變 ， 結 果 只 會 是 供 過 於 求 ， 年 年 所 建 的 屋 也 消 化 不 了 ， 結 果 空 置 量 越 積 越 多 ， 發 展 商 現 時 投 地 ， 到 建 設 完 成 後 ， 根 本 很 難 賣 得 出 。 所 以 ， 放 棄 八 萬 五 是 鼓 勵 發 展 商 入 市 的 主 要 原 因 。 
此 外 ， 我 認 為 經 濟 復 甦 亦 是 促 使 發 展 商 積 極 投 地 的 重 要 原 因 。 香 港 經 濟 經 過 持 續 兩 年 的 負 增 長 ， 應 該 已 得 到 足 夠 的 調 整 ， 現 在 重 新 恢 復 增 長 ， 顯 示 一 個 新 的 週 期 已 經 開 始 。 由 於 蕭 條 了 這 麼 長 的 一 段 時 間 ， 要 麼 無 法 扭 轉 弱 勢 ， 不 然 一 經 起 動 ， 升 勢 應 可 以 維 持 一 段 相 當 長 的 時 間 。 所 以 現 時 入 地 ， 建 築 完 成 時 ， 可 能 正 是 經 濟 增 長 的 高 峯 期 ， 屆 時 市 民 的 負 擔 樓 價 能 力 已 因 經 濟 增 長 而 大 大 提 高 ， 發 展 商 開 盤 不 愁 賣 不 得 好 價 。 
因 此 ， 發 展 商 今 次 入 地 很 有 機 會 食 正 條 水 ， 出 錯 的 機 會 應 該 很 低 ， 大 家 不 妨 拭 目 以 待 。