樓市尚未穿底 後市跌幅收窄

在 傳 媒 上 常 看 到 有 地 產 代 理 說 樓 市 已 跌 穿 九 八 年 的 支 持 位 ， 我 很 懷 疑 他 們 的 立 論 是 否 有 客 觀 根 據 ？ 由 於 樓 宇 是 一 種 不 規 一 的 商 品 ， 所 以 樓 宇 的 成 交 價 除 了 會 反 映 市 況 的 變 化 外 ， 還 反 映 單 位 本 身 的 質 素 ， 如 果 沒 有 一 套 科 學 的 統 計 方 法 ， 根 本 不 能 輕 易 計 算 出 樓 市 跌 了 幾 多 。 我 相 信 大 部 分 地 產 代 理 透 過 傳 媒 表 達 的 ， 只 不 過 是 他 個 人 的 主 觀 感 覺 ， 受 限 於 他 個 人 的 接 觸 面 及 判 斷 力 。 如 果 他 服 務 的 地 區 ， 剛 成 交 了 幾 個 低 價 的 單 位 ， 他 就 以 為 樓 價 跌 了 。 如 果 他 工 作 的 區 域 剛 成 交 了 一 些 高 價 的 單 位 ， 他 就 以 為 樓 價 未 有 怎 麼 大 跌 。 他 們 往 往 憑 記 憶 去 比 較 ， 實 際 九 八 年 真 正 的 支 持 位 在 那 裏 他 們 可 能 也 印 像 模 糊 ， 如 此 得 出 來 的 結 論 怎 會 可 靠 。 
用 31個 成 份 屋 苑 作 全 面 統 計 的 中 原 城 市 指 數 ， 顯 示 樓 市 尚 未 跌 穿 支 持 位 。 中 原 城 市 指 數 以 九 七 年 七 月 一 日 為 100點 ， 九 八 年 10月 11日 跌 至 最 低 時 只 有 45點 71， 而 最 新 一 次 統 計 顯 示 ， 中 原 城 市 領 先 指 數 仍 有 49點 13， 尚 未 可 說 穿 低 。 
從 圖 表 上 來 看 ， 樓 價 的 趨 勢 仍 在 向 下 走 ， 但 我 估 計 樓 價 不 一 定 會 穿 底 。 因 為 ， 促 使 今 次 樓 價 大 幅 下 跌 的 兩 個 主 要 因 素 都 已 經 逆 轉 。 
今 次 樓 價 下 跌 由 四 月 中 開 始 ， 原 因 是 股 市 大 幅 回 落 ， 破 壞 了 投 資 氣 氛 ， 加 上 美 國 又 一 再 加 息 ， 令 人 擔 心 剛 開 始 復 甦 的 經 濟 能 否 持 續 下 去 。 不 過 ， 現 時 股 市 已 經 回 升 ， 而 美 國 的 加 息 潮 可 能 已 告 一 段 落 。 因 此 ， 樓 市 下 跌 的 壓 力 已 逐 漸 減 少 ， 後 市 的 跌 幅 應 逐 漸 收 窄 ， 樓 價 應 該 可 以 在 跌 至 九 八 年 的 低 位 附 近 企 住 ， 形 成 一 個 雙 底 ， 以 後 更 難 跌 穿 。 
事 實 上 ， 樓 價 跌 至 這 一 水 平 ， 大 部 分 業 主 已 經 惜 售 ， 跳 樓 貨 已 買 少 見 少 ， 近 期 出 來 睇 樓 的 買 家 ， 已 察 覺 上 週 曾 出 現 過 的 超 低 價 成 交 ， 現 在 已 沒 有 業 主 肯 再 屈 就 。 一 手 盤 方 面 ， 沙 田 欣 庭 軒 的 表 現 更 有 指 標 性 的 改 變 ， 由 平 時 每 天 入 票 三 數 十 張 ， 到 端 午 節 期 間 ， 一 天 入 票 已 超 過 三 百 張 ， 顯 示 市 勢 確 已 逆 轉 。