樓市平穩並未大好

有 朋 友 覺 得 奇 怪 ， 為 什 麼 現 在 人 人 都 加 入 唱 好 的 行 列 時 ， 我 的 言 論 卻 反 而 保 守 起 來 。 一 些 國 際 性 評 級 公 司 已 提 高 香 港 的 評 級 ， 相 信 香 港 的 經 濟 已 走 出 谷 底 ， 並 會 持 續 正 增 長 ， 連 長 期 傾 向 唱 衰 香 港 的 壹 傳 媒 ， 最 近 都 改 口 風 了 ， 朋 友 問 我 為 什 麼 不 可 以 從 較 正 面 一 點 的 角 度 來 分 析 市 場 。 譬 如 ， 在 分 析 今 次 賣 地 成 績 時 ， 為 什 麼 不 說 兩 塊 土 地 都 成 功 賣 出 ， 而 偏 偏 要 說 某 些 大 發 展 商 沒 加 入 競 投 ！ 為 什 麼 不 說 發 展 商 看 來 已 不 認 為 後 市 樓 價 仍 會 低 ， 而 偏 偏 要 說 發 展 商 認 為 後 市 樓 價 不 會 升 ？ 
我 承 認 ， 近 期 我 的 言 論 的 確 沒 有 從 最 積 極 的 角 度 去 看 問 題 ， 原 因 是 近 期 唱 好 的 人 實 在 太 多 了 ， 有 些 人 甚 至 唱 好 至 已 脫 離 現 實 ， 所 以 我 才 出 來 唱 唱 反 調 ， 讓 大 家 可 以 從 另 一 個 角 度 來 看 問 題 。 
我 見 有 些 行 家 ， 至 今 還 在 說 樓 市 交 投 暢 旺 ， 成 交 量 增 加 了 30%， 其 實 在 十 一 月 下 旬 還 可 以 這 樣 說 ， 因 為 十 一 月 初 ， 樓 市 的 表 現 實 在 差 勁 ， 與 之 相 比 交 投 量 的 確 大 幅 增 加 ， 但 踏 入 十 二 月 之 後 ， 衝 勁 已 經 放 緩 ， 交 投 量 已 穩 定 下 來 。 以 我 們 公 司 為 例 ， 十 一 月 上 旬 每 日 的 佣 金 收 入 不 足 二 百 萬 ， 但 十 一 月 下 旬 卻 達 到 每 日 三 百 萬 ， 交 投 量 的 升 幅 超 過 50%， 但 到 十 二 月 ， 平 均 每 日 的 佣 金 收 入 又 跌 回 至 二 百 五 十 萬 水 平 。 因 此 ， 如 果 要 平 實 地 描 述 近 期 的 市 勢 的 話 ， 是 興 奮 期 已 過 ， 交 投 量 略 作 回 落 ， 但 仍 比 十 一 月 上 旬 好 得 多 。 10%就 會 有 反 覆 ， 2000年 全 年 的 上 下 波 幅 或 有 15%， 但 累 積 升 幅 可 能 不 足 10%， 投 機 者 活 動 的 空 間 不 會 太 多 。 
我 見 近 期 不 少 銀 行 在 出 售 斷 供 物 業 時 ， 態 度 都 轉 趨 強 硬 了 ， 可 能 就 是 受 這 種 唱 好 的 言 論 影 響 。 不 過 ， 我 並 不 認 為 這 是 一 種 正 確 的 取 態 。 銀 行 不 是 地 產 投 資 者 ， 持 有 這 些 吉 樓 沒 有 意 思 ， 應 趁 市 道 轉 旺 時 多 脫 手 幾 間 ， 我 相 信 將 來 即 使 有 機 會 賣 高 一 兩 個 價 位 ， 也 不 足 以 抵 銷 利 息 的 損 失 。 其 實 真 要 賣 樓 的 小 業 主 亦 應 採 取 務 實 的 態 度 ， 不 宜 對 後 市 有 太 多 的 幻 想 。 
當 前 的 市 況 最 適 宜 有 能 力 的 自 住 者 入 市 ， 因 為 市 底 已 受 過 兩 次 考 驗 ， 已 相 當 鞏 固 ， 今 後 再 跌 穿 的 機 會 不 大 ， 自 用 者 現 時 入 市 起 碼 不 用 再 食 驚 風 散 ， 時 刻 面 對 虧 損 的 威 脅 。 現 時 買 樓 雖 不 容 易 立 即 轉 手 賺 錢 ， 但 對 用 家 來 說 ， 能 在 不 擔 心 資 產 貶 值 的 情 況 下 去 改 善 生 活 ， 已 有 一 定 的 吸 引 力 了 。 
因 此 ， 我 認 為 後 市 仍 主 要 是 用 家 市 場 ， 每 月 的 交 投 量 有 機 會 由 五 千 多 宗 水 平 上 升 至 八 千 宗 水 平 ， 但 價 位 的 升 幅 不 會 太 多 ， 反 彈 一 超 過