賣地成績無突破
一 如 我 昨 天 所 料 ， 今 次 賣 地 成 績 並 無 突 破 ， 那 些 期 待 賣 地 成 績 能 替 市 場 帶 來 驚 喜 的 人 又 再 失 望 了 。 昨 天 拍 賣 的 首 幅 位 於 西 九 龍 填 海 區 之 地 皮 ， 位 處 奧 運 站 的 西 北 面 ， 將 來 建 成 的 物 業 可 享 有 無 遮 擋 的 維 港 海 景 ， 屬 不 可 多 得 的 優 質 地 皮 。 可 惜 土 地 面 積 較 大 ， 中 小 型 的 發 展 商 很 難 參 與 。 而 大 型 的 發 展 商 亦 只 得 長 江 、 信 和 及 新 世 界 競 投 ， 其 他 泛 海 及 嘉 華 財 力 上 應 尚 有 距 離 。 泛 海 雖 奮 戰 到 底 ， 但 始 終 不 敵 長 江 。 而 長 江 亦 由 於 沒 有 新 鴻 基 及 恒 基 等 主 要 對 手 攔 截 ， 可 以 不 用 去 到 盡 就 可 以 奪 得 心 頭 好 。
西 九 龍 地 皮 最 後 只 以 十 三 億 四 千 萬 成 交 ， 平 均 樓 面 地 價 不 過 二 千 四 百 元 ， 建 成 後 樓 價 成 本 約 四 千 餘 元 一 呎 ， 賣 五 千 元 一 呎 以 上 已 有 錢 賺 。 這 樣 的 價 錢 與 現 時 的 差 不 多 ， 反 映 發 展 商 並 不 敢 對 後 市 有 太 高 的 期 望 。
其 實 ， 我 自 己 反 而 認 為 這 幅 地 的 成 交 價 偏 低 ， 長 江 買 到 賺 錢 的 機 會 很 高 。 現 時 樓 市 正 處 谷 底 ， 正 是 補 充 土 地 儲 備 的 好 時 機 ， 可 惜 大 部 分 發 展 商 都 受 眼 前 銷 售 形 勢 不 佳 而 影 響 自 己 的 決 斷 能 力 。 世 上 只 有 在 人 棄 我 取 的 情 況 下 才 能 執 到 平 貨 ， 待 樓 市 好 銷 ， 個 個 發 展 商 搶 著 想 買 地 時 ， 就 不 會 有 這 麼 平 的 價 錢 了 。 長 實 是 今 年 政 府 賣 地 中 最 積 極 的 捧 場 者 ， 可 能 亦 是 弱 市 中 最 大 的 得 益 者 ， 長 實 的 眼 光 確 有 過 人 之 處 。
昨 天 賣 出 的 第 二 幅 土 地 ， 位 於 大 埔 南 部 盈 峰 翠 邸 附 近 ， 為 低 密 度 住 宅 用 地 ， 地 積 比 率 只 有 0.6 倍 ， 地 盤 面 積 雖 有 161,299 平 方 呎 ， 但 可 建 面 積 只 有 96779 平 方 呎 ， 故 總 地 價 不 會 太 高 ， 有 條 件 參 與 的 發 展 商 應 較 多 。 可 惜 近 期 大 埔 豪 宅 盤 開 得 太 多 ， 而 且 非 常 滯 銷 ， 做 價 偏 低 ， 以 至 中 小 型 發 展 商 敢 參 與 競 投 的 不 多 。 1571 元 ， 預 計 落 成 後 要 賣 四 千 餘 元 一 呎 。 這 個 價 錢 表 面 上 看 來 與 市 區 的 差 不 多 ， 不 算 平 ， 但 由 於 是 別 墅 地 ， 發 展 商 賣 樓 時 ， 還 可 以 賣 花 園 ， 又 可 以 把 車 房 面 積 、 機 房 面 積 一 併 計 在 建 築 面 積 內 ， 發 展 之 後 ， 平 均 每 呎 售 價 仍 有 吸 引 力 。
這 塊 土 地 最 後 由 英 皇 國 際 與 成 龍 合 資 以 一 億 五 千 二 百 萬 元 投 得 ， 每 呎 樓 面 地 價
從 以 上 分 析 看 來 ， 發 展 商 今 次 出 價 仍 很 保 守 ， 雖 不 至 於 拖 低 後 市 ， 亦 不 能 替 樓 市 帶 來 新 的 動 力 ， 看 來 短 期 裏 樓 價 仍 難 有 太 大 突 破 。
